Las tres principales novedades de esta nueva norma es que se limitan las comisiones por amortizaci\u00f3n, se especifica qui\u00e9n debe abonar los gastos vinculados a la constituci\u00f3n del cr\u00e9dito y se endurecen las condiciones para que un banco inicie los tr\u00e1mites de un desahucio<\/em>. As\u00ed, a partir de ahora, cuando los consumidores vayan a firmar una hipoteca, la entidad financiera va a analizar en profundidad la solvencia del interesado. <\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, tendr\u00e1n que recibir una documentaci\u00f3n por parte del banco con la suficiente antelaci\u00f3n como para estudiarlos. Ahora habr\u00e1 que hacer dos visitas al notario y el banco podr\u00e1 obligar al que quiera un cr\u00e9dito hipotecario a hacerse un seguro, aunque no tiene por qu\u00e9 ser el que ofrezca la entidad. <\/p>\n\n\n\n La publicidad del producto hipotecario debe indicar el tipo de inter\u00e9s, el importe total del pr\u00e9stamo, los gastos incluidos, los pagos a plazos y la obligatoriedad de contratar o no un seguro. La entidad debe evaluar en profundidad la solvencia del cliente y as\u00ed, analizar\u00e1 \u00abla situaci\u00f3n de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del pr\u00e9stamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos\u00bb y, si se prev\u00e9 que el pago del cr\u00e9dito se va a prolongar m\u00e1s all\u00e1 de la jubilaci\u00f3n, se debe calcular el nivel de ingresos entonces. <\/p>\n\n\n\n Otra novedad es que la solvencia no puede basarse solo en el valor del inmueble hipotecado o en el hecho de que este se vaya a revalorizar, porque puede que no ocurra. De esta manera, se acaba con la pr\u00e1ctica de dar una hipoteca solo por el valor de tasaci\u00f3n de la vivienda. El banco s\u00f3lo podr\u00e1 conceder la hipoteca si esta evaluaci\u00f3n indica que es probable que el cliente pague. Si deniega el cr\u00e9dito, el banco debe informar sin demora y por escrito de ello y explicar los motivos.<\/p>\n\n\n\n Si el banco concede el cr\u00e9dito, debe proporcionar al cliente varios documentos al menos diez d\u00edas naturales antes de la firma. Uno de ellos es la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada o FEIN, en la que consta la informaci\u00f3n sobre el cliente y las caracter\u00edsticas del pr\u00e9stamo (tipo de inter\u00e9s, cantidad, gastos, comisiones, cuotas…). Este documento es vinculante para el banco.<\/p>\n\n\n\n Otro es la Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE, donde se informa al consumidor de la existencia de cl\u00e1usulas o los \u00edndices de referencia usados para fijar el tipo de inter\u00e9s aplicable. Si el pr\u00e9stamo es a inter\u00e9s variable, el banco debe aportar un documento espec\u00edfico donde se simule c\u00f3mo quedar\u00edan las cuotas a pagar en diferentes escenarios de evoluci\u00f3n de los tipos de inter\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n Por otro lado, el consumidor debe tener desglosados la totalidad de gastos asociados a la firma del contrato, y si el banco exige un seguro de hogar, las condiciones de este seguro deben estar por escrito. <\/p>\n\n\n\n Por \u00faltimo, la nueva ley exige que el consumidor debe ser advertido de que debe recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija. La entidad debe enviar al fedatario la documentaci\u00f3n entregada al prestamista junto a una declaraci\u00f3n formada por \u00e9l donde declare que la tiene y que le ha sido explicada. <\/p>\n\n\n\n El notario debe aclarar todas las dudas del consumidor antes de firmar el contrato. Estas dudas se resolver\u00e1n en una primera visita, gratuita para el cliente, donde ser\u00e1 informado de las cl\u00e1usulas del pr\u00e9stamos de manera exhaustiva y donde tendr\u00e1 que completar un test sobre la documentaci\u00f3n entregada. Esta visita debe realizarse como muy tarde el d\u00eda anterior al de la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica del contrato del pr\u00e9stamo. Si el notario considera que est\u00e1 todo correcto y el cliente entiende todo, extiende un acta sin coste y se fija una segunda visita. <\/p>\n\n\n\n Esta segunda visita, exigida por la ley, es en la que se firma el contrato, donde se otorga la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. Este nuevo modelo de dos visitas se hace para evitar lo anterior: que el cliente conociera al notario en el mismo momento de la firma, una medida que seg\u00fan la ley sirve para recuperar la confianza de los prestatarios, da m\u00e1s seguridad jur\u00eddica, potencia la transparencia y comprensi\u00f3n de los contratos y de sus cl\u00e1usulas y ofrece un equilibrio entre las partes. <\/p>\n\n\n\n El banco s\u00ed puede obligarme a contratar uno, pero las ventas vinculadas, es decir, paquetes integrados por el pr\u00e9stamo, est\u00e1n prohibidas. Pero la ley s\u00ed permite que la entidad exija un seguro de pago y un seguro de da\u00f1os sobre el inmueble, pero el cliente elegir\u00e1 el que quiera, siempre y cuando cumpla con las exigencias de la entidad. <\/p>\n\n\n\n Hay una excepci\u00f3n, que es que el banco puede ligar la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo a que el cliente y su avalista contraten ciertos productos financieros, eso s\u00ed, con informaci\u00f3n precisa sobre los mismos. Adem\u00e1s, se permite la venta combinada de pr\u00e9stamos, es decir, que el banco pueda ofrecer bonificaciones en el tipo de inter\u00e9s por productos contratados de forma voluntaria, como un dep\u00f3sito, una tarjeta o un plan de pensiones. <\/p>\n\n\n\n El cliente s\u00f3lo paga los gastos de tasaci\u00f3n. Las copias de la escritura, el gasto es de quien las pida. El resto de pagos son cosa del banco: los de gestor\u00eda, los aranceles notariales, la inscripci\u00f3n de las garant\u00edas en el registro de la propiedad y el famoso impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados (IAJD).<\/p>\n\n\n\n La ley dice que s\u00f3lo se pueden repercutir \u00abgastos o comisiones por servicios relacionados con los pr\u00e9stamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse\u00bb. Queda establecido igualmente el derecho del consumidor a reembolsar, con car\u00e1cter general, todo o parte del pr\u00e9stamos sin pagar una comisi\u00f3n. La ley establece el derecho del banco a que se le pague una compensaci\u00f3n (la p\u00e9rdida financiera) cuando el reembolso se produzca en los primeros a\u00f1os del contrato, pero con ciertos l\u00edmites. Si el cliente decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podr\u00e1 cobrar como m\u00e1ximo una comisi\u00f3n del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco a\u00f1os de vigencia del contrato o un 0,25% en los tres primeros a\u00f1os. La ley dice que s\u00f3lo se puede aplicar una de las dos comisiones.<\/p>\n\n\n\n Si la hipoteca es de inter\u00e9s fijo, durante los diez primeros a\u00f1os de vigencia del contrato, la comisi\u00f3n no podr\u00e1 superar el 2% del capital reembolsado anticipadamente. Tras esos diez a\u00f1os, el l\u00edmite ser\u00e1 del 1,5%. Respecto a la comisi\u00f3n de apertura, si se pacta entre ambas partes que exista se debe de abonar de una sola vez y debe englobar los gastos de estudio, tramitaci\u00f3n y concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo. <\/p>\n\n\n\n Otras novedades sobre comisiones son que el caso de novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n, si el contrato pasa de inter\u00e9s fijo en sustituci\u00f3n de otro de inter\u00e9s variable, la comisi\u00f3n por reembolso o amortizaci\u00f3n anticipada no podr\u00e1 superar el 0,15% del capital reembolsado durante los tres primeros a\u00f1os de vigencia del contrato. Despu\u00e9s no puede exigirse comisi\u00f3n ninguna. Esto no significa que no haya que pagar nada en caso de subrogaci\u00f3n: la ley dice que hay que compensar al banco con la parte proporcional de los impuestos y los gastos que abon\u00f3 cuando se constituy\u00f3 el cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n La ley las proh\u00edbe en hipotecas de inter\u00e9s variable, pero especifica que el inter\u00e9s no podr\u00e1 ser negativo, por lo que el banco nunca pagar\u00e1 a los clientes por haberles prestado dinero. Si el eur\u00edbor es negativo, como ahora, los intereses podr\u00e1n ser igual a cero, pero nada m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n Seg\u00fan la ley, el inter\u00e9s de demora ser\u00e1 el que recoja el pr\u00e9stamo m\u00e1s tres puntos. <\/p>\n\n\n\n La nueva ley endurece las condiciones para que la entidad financiera solicite el vencimiento anticipado. S\u00f3lo lo podr\u00e1 hacer si en la primera mitad del pr\u00e9stamo hay un impago de 12 cuotas o si la cantidad que se ha dejado de pagar equivale al 3% del capital prestado. <\/p>\n\n\n\n En la segunda mitad del pr\u00e9stamo, el banco puede instar la ejecuci\u00f3n hipotecaria cuando se produce el impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado. <\/p>\n\n\n\n La ley no la recoge, pero se puede pactar de forma voluntaria entre las partes. Divisas Si el cliente contrata la hipoteca en otra moneda puede cambiarla a euros si la mayor parte de sus ingresos o activos est\u00e1n en esta moneda. El tipo de cambio ser\u00e1 el establecido por el Banco Central Europeo en la fecha que se solicite la conversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La nueva ley no tiene efectos retroactivas, excepto en caso de novaci\u00f3n y subrogaci\u00f3n o en el de vencimiento anticipado. As\u00ed, si a partir de ahora se produce una novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n regir\u00e1 la nueva ley hipotecaria, aunque el contrato sea anterior de su entrada en vigor. Tambi\u00e9n se aplicar\u00e1 a todas las hipotecas la nueva disposici\u00f3n sobre el vencimiento anticipado, sobre cu\u00e1ndo puede el banco iniciar los tr\u00e1mites de ejecuci\u00f3n hipotecaria y desahucio. Hay dos excepciones: si el cliente alega que las condiciones que tiene son m\u00e1s favorables que las de la nueva ley y si ya se ha producido el vencimiento anticipado, est\u00e9 en la fase en la que est\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Documentaci\u00f3n necesaria <\/h4>\n\n\n\n
El papel del notario<\/h4>\n\n\n\n
El seguro <\/h4>\n\n\n\n
\u00bfQui\u00e9n paga los gastos de hipoteca?<\/h4>\n\n\n\n
Las comisiones <\/h4>\n\n\n\n
Cl\u00e1usulas suelo <\/h4>\n\n\n\n
Intereses de demora <\/h4>\n\n\n\n
Tr\u00e1mites del desahucio<\/h4>\n\n\n\n
Daci\u00f3n en pago <\/h4>\n\n\n\n
Retroactividad<\/h4>\n\n\n\n