estas medidas son bastante infructuosas<\/a> por una cuesti\u00f3n meramente pr\u00e1ctica: \u00bfqui\u00e9n va a interponerse entre el vecino moroso y la piscina para evitar su entrada?\u201d.<\/p>\n\u00bfSe pueden imponer intereses elevados a los propietarios morosos?<\/h3>\n
La Ley de Propiedad horizontal s\u00ed lo permite<\/strong>. La junta de propietarios o los estatutos de la comunidad pueden acordar el establecimiento de intereses superiores al legal como medida disuasoria frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situaci\u00f3n.<\/p>\nLa ventaja de esta medida es que es una \u201cdecisi\u00f3n es absolutamente impersonal e ir\u00e1 autom\u00e1ticamente calculada en las cuotas que le remita el administrador cuando manifiesta su voluntad de liquidar\u201d, aconseja el abogado. Eso s\u00ed, la ley precisa que la imposici\u00f3n de un inter\u00e9s superior al legal no puede tener en ning\u00fan caso car\u00e1cter retroactivo<\/strong>.<\/p>\n\u00bfQu\u00e9 pasos hay que dar para recuperar la deuda?<\/h3>\n
En primer lugar, hay que detallar y calcular adecuadamente las cuotas<\/strong> que se reclaman. Es importante comprobar qui\u00e9n es el titular registral de la propiedad<\/strong> para evitar reclamar a un inquilino diferente al due\u00f1o o al alquilado.<\/p>\nEn caso de que el deudor no atienda el pago amistoso, es necesario convocar una junta general<\/strong> de propietarios y acordar la liquidaci\u00f3n de la deuda<\/strong> y su reclamaci\u00f3n judicial<\/strong>, autorizando al presidente a iniciar las actuaciones ante el juzgado. La convocatoria de la junta de propietarios contiene una sanci\u00f3n moral y jur\u00eddica, porque debe aparecer en ella la deuda que arrastra el vecino y adem\u00e1s se le priva del derecho de voto.<\/p>\nAna Bozalongo<\/strong>, miembro de la Comisi\u00f3n de Legislaci\u00f3n del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas<\/strong>, recuerda que \u201cuna vez aprobada en la reuni\u00f3n comunitaria la deuda existente desde el llamado \u201cdevengo de la obligaci\u00f3n contributiva\u201d, m\u00e1s los intereses legales y los gastos repercutibles, se debe notificar el acta al deudor donde figurar\u00e1 el global del importe pendiente de pago, la decisi\u00f3n de reclamarlo judicialmente y el apoderamiento al presidente para promover la pertinente demanda\u201d.<\/p>\nTambi\u00e9n conviene requerir el pago fehacientemente<\/strong> (por burofax con certificado de texto y acuse de recibo o comunicaci\u00f3n firmada por el moroso) en el domicilio del titular dando un plazo concreto para el pago. Asimismo, se podr\u00e1 reclamar de forma subsidiaria en el tabl\u00f3n de anuncios o lugar visible de la comunidad. Si a pesar de estos intentos no se consigue realizar la notificaci\u00f3n, el secretario de la comunidad (generalmente el administrador de fincas) emitir\u00e1 un certificado indicando esta circunstancia y el detalle de la deuda. Si finalmente se presenta la demanda en el juzgado, esta deber\u00e1 acompa\u00f1arse con la documentaci\u00f3n que justifique la deuda y el intento de notificaci\u00f3n, en su caso.<\/p>\n\u00bfC\u00f3mo se tramita la reclamaci\u00f3n judicial?<\/h3>\n
Las comunidades con morosos suelen utilizar para cobrar el procedimiento monitorio, que permite reclamar deudas dinerarias acreditadas por un principio de prueba y no necesita abogado ni procurador, aunque es recomendable.<\/p>\n
Para acudir al procedimiento monitorio hay que aportar el acuerdo de la Junta de propietarios<\/strong> aprobando la liquidaci\u00f3n de la deuda, su notificaci\u00f3n<\/strong> a los propietarios morosos y un certificado<\/strong> del secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, si la persona deudora no paga en el plazo de tres d\u00edas desde la notificaci\u00f3n.<\/p>\nUna vez se admite a tr\u00e1mite la petici\u00f3n inicial al juzgado, se requiere al deudor para que en el plazo de 20 d\u00edas h\u00e1biles<\/strong> pague o presente escrito de oposici\u00f3n. Si paga, se archivan las actuaciones, pero si no paga ni se opone, el proceso monitorio finaliza y la comunidad de vecinos debe solicitar despacho de ejecuci\u00f3n para el pago. Otra situaci\u00f3n posible es que el moroso presente oposici\u00f3n a la petici\u00f3n inicial del proceso monitorio, en este caso, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas de abogado y procurador.<\/p>\n\u00bfCu\u00e1nto tiempo se tarda en el juzgado en recuperar la deuda?<\/h3>\n
Desde que se interpone la reclamaci\u00f3n en el juzgado hasta el cobro de la deuda pueden transcurrir entre 12 y 24 meses. <\/strong>Por este motivo, \u201ces mucho m\u00e1s sencillo acordar un plan de pagos cuando la deuda es relativamente razonable que cuando la bola de nieve se ha hecho m\u00e1s grande; y, en el caso de que no fuera posible, iniciar los tr\u00e1mites judiciales\u201d, recomienda Estanislao Moreno<\/strong>.<\/p>\nSeg\u00fan la experiencia de este abogado, entre el 80% y el 90% de las comunidades terminan recuperando no solo las cuotas reclamadas sino tambi\u00e9n los intereses y los gastos en los que se ha incurrido. Y es que si la comunidad obtiene una sentencia totalmente favorable a su pretensi\u00f3n tambi\u00e9n se le compensar\u00e1 por los honorarios del abogado y los derechos del procurador<\/strong> derivados de su intervenci\u00f3n, aunque no sea preceptiva su asistencia en los procedimientos monitorios.<\/p>\n\u00bfQu\u00e9 garant\u00edas hay para recuperar la deuda?<\/h3>\n
Frente a otras deudas, en lo referente a las cuotas debidas a la comunidad, se responde directamente a las mismas con la vivienda, local o inmueble que las origina <\/strong>. Incluso si el moroso transmite la vivienda y no paga lo debido, \u201csiempre se podr\u00e1 exigir la subasta del inmueble y con el dinero obtenido liquidar la totalidad de la deuda\u201d, afirma Moreno.<\/p>\nLas deudas comunitarias est\u00e1n protegidas por una serie de garant\u00edas que permiten a la comunidad liquidar la deuda. Por un lado, los cr\u00e9ditos a favor de la comunidad correspondientes a las cuotas imputables a la anualidad en curso y a los tres a\u00f1os anteriores tienen la condici\u00f3n de preferentes<\/strong> a efectos del art\u00edculo 1.923 del C\u00f3digo Civil cuando se anoten en el Registro de la Propiedad.<\/p>\nAdem\u00e1s, el nuevo propietario responde con el propio inmueble adquirido de las cuotas adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y a los tres a\u00f1os naturales anteriores. Si, por cualquier motivo, no se comunicara la transmisi\u00f3n de la propiedad, el antiguo propietario continuar\u00eda respondiendo de las deudas con la comunidad generadas despu\u00e9s de la compraventa de forma solidaria con el nuevo titular.<\/p>\n
Hay que tener en cuenta que en la compraventa de viviendas y locales la ley impone al notario la obligaci\u00f3n de exigir al vendedor una certificaci\u00f3n de la comunidad de propietarios<\/strong> (expedida por el secretario o el administrador de fincas) que acredite que la finca que se vende se encuentra al corriente de pago de las cuotas de la comunidad o, en caso contrario, que exprese el importe de las cantidades adeudadas. Sin embargo, el comprador puede liberar al vendedor de la obligaci\u00f3n de presentar la referida certificaci\u00f3n manifest\u00e1ndolo as\u00ed al notario.<\/p>\n\u00bfQu\u00e9 papel tiene el administrador de fincas para cobrar la deuda?<\/h3>\n
Como asegura Ana Bozalongo \u201cla intervenci\u00f3n del\u00a0el administrador de fincas es fundamental a la hora de contabilizar la deuda e intermediar con el deudor para evitar que persista la situaci\u00f3n de morosidad\u201d. Y es que, adem\u00e1s de reclamar el pago por escrito, tambi\u00e9n interviene para intentar la conciliaci\u00f3n extrajudicial<\/strong>.<\/p>\nAsimismo, las reclamaciones previas del administrador como secretario de la comunidad son documentos preconstituidos con una importancia sustancial en caso de acudir a la v\u00eda judicial. As\u00ed, el certificado de deuda que emite el secretario-administrador es un \u201cinstrumento clave para la admisibilidad del proceso judicial\u201d, recuerda esta jurista.<\/p>\n
Andr\u00e9s Garvi Carvajal<\/strong><\/a><\/p>\nFOTO: En la imagen, los protagonistas de la serie ‘La que se avecina’<\/p>\n