La crisis de la vivienda tiene infinidad de derivadas. Mientras los precios del metro cuadrado no acaban de encontrar su techo, afloran f\u00f3rmulas alternativas como la nuda propiedad (que implica que el actual propietario sea usufructuario de la vivienda mientras viva), pero tambi\u00e9n maneras menos convencionales de adquirir una propiedad que la cl\u00e1sica compraventa. Hablamos de las subastas inmobiliarias, un universo paralelo que solo puede abordarse con el mejor asesoramiento, pues aunque se pueden encontrar oportunidades interesantes, tambi\u00e9n presentan muchos riesgos. \u00abEl mercado est\u00e1 tan complicado que cada vez hay m\u00e1s particulares que intentan comprar su vivienda a trav\u00e9s de una subasta\u00bb, explica Andreas Ruig\u00f3mez, abogado especializado en Derecho Inmobiliario con experiencia en este tipo de operaciones. Para entender si realmente merece la pena, vamos paso a paso de la mano del experto.<\/span><\/p>\n Aunque existen subastas privadas y extrajudiciales y algunas instituciones (por ejemplo, el ej\u00e9rcito) sacan inmuebles a la venta mediante este procedimiento, las m\u00e1s habituales, en realidad, son dos. Por un lado, las administrativas, que organiza sobre todo la Agencia Tributaria, tanto a nivel nacional como auton\u00f3mico, pero tambi\u00e9n la Seguridad Social, para cobrar sus deudas.<\/p>\n Por otro, las judiciales, que suelen derivarse de embargos o hipotecas impagadas y que organizan los juzgados implicados en esos procesos. Aunque hay muchos portales de subastas, todas ellas se publican en el portal de subastas del BOE (https:\/\/subastas.boe.es), el canal m\u00e1s garantista de todos. Las de la Seguridad Social tienen su propia plataforma en su web. \u00abNo hay cifras oficiales, pero yo estimo que a lo largo del a\u00f1o salen entre 25.000 y 30.000 propiedades a subasta, porque luego dentro de cada una de ellas puede haber diferentes lotes\u00bb, explica Ruig\u00f3mez.<\/p>\n Despu\u00e9s de identificarte (con tu DNI electr\u00f3nico u otra firma digital oficial) y antes de pujar, es obligatorio realizar un dep\u00f3sito. \u00abNormalmente es del 5% del valor de la subasta, aunque las judiciales van a ampliarlo hasta un 20%\u00bb, explica el especialista. Obviamente, si no ganas, el dep\u00f3sito se devuelve.<\/p>\n Las subastas suelen durar 20 d\u00edas. Algunas permiten hacer pujas euro a euro, o incluso c\u00e9ntimo a c\u00e9ntimo, pero otras van por tramos. Por ejemplo, de 500 euros. \u00abEs un proceso que se est\u00e1 democratizando. M\u00e1s que nada porque antes eran presenciales y ahora son online\u00bb, se\u00f1ala el abogado. Los precios se establecen en base al valor de tasaci\u00f3n. \u00abEn las subastas judiciales no suele haber un precio m\u00ednimo de adjudicaci\u00f3n, pero en las de Hacienda, por ejemplo, suele ser el 10% de la tasaci\u00f3n\u00bb. Pero, \u00bfen qu\u00e9 descuentos se traduce eso respecto al mercado normal? \u00abLa realidad es que, en ciudades grandes como Madrid o Barcelona, es dif\u00edcil encontrar buenas oportunidades, pero en capitales de provincia puede ser entre un 15 y un 20% por debajo del precio de mercado. Y en poblaciones m\u00e1s peque\u00f1as todav\u00eda, puede llegar hasta un 30 o un 50%\u00bb, estima el especialista.<\/p>\n La respuesta corta a las dos preguntas es s\u00ed, pero no. Lo normal es que la vivienda no se pueda ver f\u00edsicamente. De hecho, las fotos suelen ser solo de la fachada y es necesario guiarse por la zona o los metros cuadrados para estimar su valor. Y contar, tambi\u00e9n, con que seguramente necesitar\u00e1 una reforma. \u00abPuedes intentar llamar o hablar con la gente que est\u00e1 viviendo all\u00ed, pero normalmente no suelen facilitar las visitas\u00bb.<\/p>\n En las subastas judiciales t\u00e9cnicamente s\u00ed se puede pedir una hipoteca para hacer frente a la compra. \u00abAunque he tenido alg\u00fan cliente que lo ha conseguido, en la pr\u00e1ctica es muy complicado y no es lo habitual\u00bb, se\u00f1ala el abogado. Entre otras cosas, porque para eso hay que tasarla y si no se puede visitar, no se puede tasar. \u00abHay quien utiliza un pr\u00e9stamo personal o un pr\u00e9stamo puente pero es muy arriesgado si el proceso se alarga\u00bb, opina. Por eso, lo m\u00e1s habitual es que quienes se interesan por este tipo de subastas tengan el dinero para hacer frente a la compra.<\/p>\n Las cargas. Que pueden ser de varios tipos: deudas con la comunidad, impagos del IBI, una hipoteca pendiente de ser levantada, un embargo del ayuntamiento… Para resolver las dudas, la v\u00eda m\u00e1s r\u00e1pida es pedir una Nota Simple en el Registro de la Propiedad, pero tambi\u00e9n hablar con la comunidad de propietarios. \u00abCasi todos estos inmuebles tienen cargas\u00bb, advierte el experto. Por eso, estar bien asesorado es fundamental. Tambi\u00e9n para hacer frente al problema m\u00e1s importante de todos: las personas que, en muchos casos, a\u00fan residen en la vivienda.<\/p>\n Qu\u00e9 pasa con el deudor, que a menudo a\u00fan habita el piso, es el gran problema de las subastas y la raz\u00f3n por la que muchos particulares desechan la idea. \u00abEn las subastas de ejecuci\u00f3n hipotecaria si quien vive es el deudor y se encuentra en situaci\u00f3n de vulnerabilidad, no se le puede echar hasta mayo de 2028. Hay que tener mucho cuidado porque tienes que pagar el IBI, la comunidad y no puedes usar la casa\u00bb, advierte el experto. Si es un inquilino, depende del a\u00f1o en el que se firm\u00f3 el contrato. En t\u00e9rminos generales, si es anterior a marzo de 2019, el contrato se resuelve; si es posterior, habr\u00eda que respetarlo. \u00abEso s\u00ed, tiene que ser un contrato verdadero porque, a veces, son a favor de los hijos del deudor, por ejemplo. Y si hay un okupa, el juzgado le echar\u00eda\u00bb, cuenta Ruig\u00f3mez.<\/p>\n En las subastas administrativas ni siquiera hay un tr\u00e1mite. \u00abSi no llegas a un acuerdo con el ocupante, tienes que ir a un procedimiento judicial de desahucio que se puede demorar entre 12 y 24 meses. En cualquier caso, hay que armarse de paciencia\u00bb, concluye el abogado.<\/p>\nLos diferentes tipos<\/h3>\n<\/div>\n
El dep\u00f3sito y las pujas<\/h3>\n<\/div>\n
\u00bfSe pueden visitar? \u00bfY pedir una hipoteca?<\/h3>\n<\/div>\n
Mucho cuidado con…<\/h3>\n<\/div>\n
Una cosa es ser due\u00f1o de una propiedad y otra… habitarla<\/h3>\n<\/div>\n