El Gobierno andaluz da luz verde a dos anteproyectos de ley que amplían y refuerzan las medidas contra los desahucios

El Gobierno andaluz ha dado hoy luz verde a dos anteproyectos de ley que amplían y refuerzan las medidas contra los desahucios en la comunidad autónoma. Estas normas incorporan como principales novedades el ejercicio del derecho de compra preferente de las viviendas afectadas por parte de la Junta; la creación de un tribunal específico de arbitraje para facilitar soluciones extrajudiciales, y el diseño de un sistema integral de información y asesoramiento a las personas perjudicadas.

La primera de estas medidas se regula en el anteproyecto de Ley de Retracto en Desahucio de Viviendas en Andalucía, cuya tramitación ha autorizado el Consejo de Gobierno. Las otras dos se incorporan al texto de la futura Ley de Protección de los Derechos de las Personas Consumidoras y Usuarias en la Contratación Hipotecaria de Vivienda, que ya fue remitido al Parlamento andaluz el pasado mes de enero pero no llegó a tramitarse. En este caso, el Consejo ha aprobado el anteproyecto con el mismo contenido y las modificaciones citadas, así como su remisión al Consejo Consultivo de Andalucía como paso previo a su aprobación definitiva por el Ejecutivo y su posterior tramitación parlamentaria.

Las futuras leyes tendrán como objetivos principales acabar con los abusos en las operaciones financieras relacionadas con las hipotecas; garantizar la protección de las personas afectadas; facilitar la permanencia de las familias en sus viviendas, y asegurar que la ciudadanía conozca en todo momento los derechos que le corresponden, ante qué productos se encuentra y cómo y dónde puede hacer valer las garantías que ofrece la Administración andaluza.

Ambos textos completarán el marco normativo de la lucha contra los desahucios en Andalucía, que se inició con la Ley de la Función Social de la Vivienda aprobada por la Cámara autonómica y en vigor desde octubre de 2013. La norma se encuentra ahora parcialmente suspendida por el Tribunal Constitucional como consecuencia del recurso presentado por el Gobierno de España.
Esta producción legislativa, la más avanzada del conjunto de comunidades autónomas sobre la materia, permitirá hacer frente a un problema que sigue teniendo una gran incidencia en Andalucía. De acuerdo con los datos del Consejo General del Poder Judicial, los desahucios de inmuebles en la comunidad aumentaron durante 2014 un 11,6% respecto al ejercicio anterior y alcanzaron la cifra total de 10.344. El 51,1% de los mismos derivó de ejecuciones hipotecarias. Los practicados en el primer trimestre de este año sumaron 2.857, lo que supone un repunte del 8,5% respecto al mismo periodo de 2014.

Protección de las familias
El anteproyecto de Ley de Retracto en Desahucio de Viviendas introduce como principal medida la de permitir al Gobierno andaluz el ejercicio del derecho de compra preferente de los inmuebles incluidos en procesos de ejecución hipotecaria. Además, modifica el régimen sancionador en materia de vivienda protegida para reforzar la protección de las personas consumidoras en las operaciones de adquisición.

La figura del retracto tiene como objetivos facilitar, mediante un alquiler social, la permanencia en sus hogares de las familias afectadas por desahucios. Con ello también se incrementa el parque público residencial de la Junta y se asegura una oferta suficiente de viviendas en manos de la Administración, para personas en situación de vulnerabilidad.

El texto establece la creación de unas áreas de retracto en las que la Junta podrá intervenir y cuya delimitación recogerá el Plan Autonómico de Vivienda. Estas zonas geográficas se fijarán en función de la situación económica de las familias residentes, la demanda de vivienda, las características de los inmuebles y la incidencia histórica de los desahucios en dichos ámbitos. Excepcionalmente y siempre que esté debidamente justificado, se podrá aplicar la fórmula del retracto fuera de ellos.

Además, el Plan Autonómico de Vivienda señalará los criterios socioeconómicos que deben cumplir las personas afectadas por un desahucio para activar la intervención de la Administración. Una vez ejercido el retracto, los afectados tendrán preferencia de alquiler sobre el inmueble que ha sido su domicilio habitual.

La Junta comenzará a ejercer el derecho de compra preferente al final del proceso de ejecución hipotecaria, una vez comunicado el desalojo y concluida la subasta judicial de la vivienda y su adjudicación. La medida se llevará a cabo en un periodo de 60 días naturales contados a partir de la notificación de la transmisión del inmueble al nuevo adjudicatario. En el caso de que se haya producido la subasta pero la familia todavía permanezca en el domicilio, dicho plazo se aplicará a partir del día en que el juez determine la fecha de salida de los moradores del inmueble. Si la Administración no tiene conocimiento de la orden de desahucio, podrá realizar la compra en el momento en el que tenga constancia de la misma. Tras el retracto, la Junta tendrá un mes para notificar la compra al Registro de la Propiedad.

El anteproyecto de ley fija como precio de la vivienda la cantidad estipulada como valor de transmisión por el instructor judicial mediante resolución. Además de este importe, la Junta abonará los costes asociados a la operación, salvo los derivados de la cancelación de hipotecas, que deberán ser asumidos por las entidades financieras.

El nuevo marco normativo prevé obligaciones de información y notificación a la Junta para los estamentos y profesionales que intervienen en los procesos de desahucio. Los órganos judiciales deberán comunicar los documentos relativos a la transmisión de la vivienda en subasta judicial o las órdenes de lanzamiento. Por su parte, los registradores de la propiedad tendrán que informar del cambio de titularidad del inmueble y los notarios, de las operaciones de transmisión. Asimismo, las entidades financieras acreedoras del préstamo hipotecario asociado a estas viviendas tienen la obligación de avisar de su adquisición para que se pueda ejercer el derecho de retracto. El anteproyecto reconoce también este derecho a los ayuntamientos, previo acuerdo con la Junta.

Por otra parte, el texto incluye una modificación de la Ley 13/2005 de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo para reforzar la protección de los adjudicatarios de los inmuebles mediante la ampliación de los supuestos sancionadores. De este modo, introduce como sanción muy grave, con multas de entre 30.001 a 120.000 euros, la no devolución por parte de los promotores de las cantidades entregadas a cuenta por los adjudicatarios en caso de resolución del contrato de compraventa. Hasta ahora este supuesto no estaba tipificado como infracción.

En relación con el anteproyecto de Ley de Protección de los Derechos de las Personas Consumidoras y Usuarias en la Contratación Hipotecaria de Vivienda, su nueva redacción mantiene el contenido inicial y añade una serie de medidas de refuerzo dirigidas a facilitar soluciones extrajudiciales a los desahucios y diseñar un sistema integral de información y asesoramiento a las personas afectadas.
El texto prevé la creación de una sección específica en la Junta Arbitral de Consumo de Andalucía, con la denominación de Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios. A través de este instrumento, las entidades que otorguen préstamos para adquisición de vivienda deberán incluir en las condiciones generales o específicas de contratación la adhesión al Sistema Arbritral de Consumo de Andalucía. Por su parte, las personas consumidoras y usuarias podrán tener información sobre las empresas prestamistas registradas en el mismo.

Se impulsará así la mediación extraprocesal previa o simultánea con cualquier procedimiento de ejecución judicial o notarial, a fin de lograr soluciones consensuadas para que las personas afectadas puedan mantener la propiedad de la vivienda y, subsidiariamente, la posibilidad de su uso.

Asesoramiento a los afectados
En la misma línea de reforzar la defensa de los intereses de las personas consumidoras y usuarias, el nuevo texto incorpora también la creación del sistema andaluz de información y asesoramiento integral en materia de desahucios. De este instrumento podrán hacer uso todas aquellas personas afectadas por procedimientos de este tipo relativos a vivienda habitual y permanente, tanto en los casos de ejecución hipotecaria como en los supuestos de impago de las rentas de alquiler.

El sistema prestará atención singularizada y prioritaria a colectivos en situación de emergencia social y económica, como las víctimas de violencia de género, las personas con dificultades por motivos de exclusión social y las que no pueden afrontar los pagos de las cuotas hipotecarias y de los contratos de arrendamiento por causas sobrevenidas.

Independientemente de estas novedades, el nuevo anteproyecto mantiene el contenido del texto que ya fue remitido al Parlamento de Andalucía el pasado mes de enero. Sus principales objetivos se dirigen a acabar con los abusos en estas operaciones financieras relacionadas con las hipotecas y asegurar que la ciudadanía conozca en todo momento los derechos que le corresponden, ante qué productos se encuentra y cómo y dónde puede hacer valer las garantías que ofrece la Administración andaluza.

El texto establece medidas frente a las cláusulas abusivas partiendo del respeto a la legislación estatal en la materia. Impone nuevos deberes a las empresas prestamistas y garantiza derechos en materia de información y transparencia para las personas prestatarias. Asimismo, incrementa la transparencia de las comunicaciones comerciales y la publicidad, y establece la elaboración del ‘Contrato Hipotecario de Confianza’ con la garantía de la Junta y de las asociaciones de consumidores.

Información previa
En el primero de estos ámbitos, se amplía la información previa al contrato y la personalizada. Para hacer efectiva la medida, la norma andaluza creará dos nuevos documentos adicionales a los exigidos por la normativa estatal: el de Información Precontractual Complementaria y el de Información Personalizada Complementaria, que, entre otros contenidos, recogerá una tabla de oscilaciones de los tipos de interés. Los datos de relevancia precontractual deberán estar disponibles para el consumidor en la web o en las oficinas de la entidad financiera, sin que sea preciso solicitarlos.

Respecto a la publicidad y comunicaciones comerciales, se establece la obligación de facilitar información básica en el caso de que se indique un tipo de interés. Para que puedan compararse ofertas de diferentes entidades, se tomará como referencia una hipoteca de 150.000 euros a 25 años. Asimismo, las entidades deberán advertir de la existencia de cláusulas suelo y techo, del posible riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimientos, de si la garantía alcanza al resto de bienes del consumidor y de si las condiciones ofertadas están vinculadas a la contratación de servicios adicionales.

Las medidas para aumentar la transparencia en la información se completan con la creación del Índice de Documentos de Entrega Preceptiva, en el que se relacionará toda la documentación que las empresas prestamistas deben poner a disposición del consumidor hasta que suscriba el crédito, así como la efectivamente entregada.

Igualmente novedoso es el reconocimiento de la persona avalista como sujeto protegido, lo que supone que tendrá acceso a la misma información que quien suscribe el préstamo, además de recibir notificación de cualquier cambio que se produzca una vez cerrada la operación. Para ello, las entidades deberán contar en cada oficina con un servicio telefónico gratuito y una persona responsable de informar a los interesados.

En relación tanto al avalista como al consumidor, la norma también fija la obligación de realizar una evaluación de la solvencia e informarles gratuitamente de su resultado por escrito y en un plazo de cinco días hábiles. La persona interesada podrá solicitar que se revise la evaluación en caso de que detecte algún error o se le haya denegado el préstamo. Las personas consumidoras y usuarias tendrán derecho a aportar la tasación del bien inmueble siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con la Ley del Mercado Hipotecario y no esté caducada.

Más protección y transparencia

En cuanto a los productos o servicios accesorios (como seguros de vida o de la propia casa), la norma establece que no podrá obligarse a suscribirlos si no se han solicitado. Sí podrán ofrecerse cuando conlleven mejoras en las condiciones del préstamo, en cuyo caso deberá informarse por escrito de las alternativas si no se suscribe. La entidad también informará del precio de los mismos, que no podrá superar el de mercado.

La persona interesada tendrá derecho a examinar y disponer de una copia de la escritura pública en el despacho del notario. Esta documentación contendrá informaciones de relevancia económica y financiera, que además deberán ser subsanadas en caso de que el interesado encuentre discrepancias. En este supuesto, y si la entidad no las corrige, la persona prestataria podrá desistir de la operación.

Otra previsión destacada es la creación, por parte de la consejería competente en el área de consumo, del ‘Contrato Hipotecario de Confianza’, documento que se elaborará con la participación voluntaria de las organizaciones de personas consumidoras y usuarias, empresariales y sociales más representativas del sector, así como del Colegio Notarial de Andalucía. Las entidades financieras podrán utilizar este modelo de contrato, que supondrá la garantía de la Junta y de las organizaciones de consumidores para que no se incluyan cláusulas abusivas.

Por último, el proyecto modifica y endurece el actual régimen sancionador recogido en la Ley de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía. La norma introduce nuevas sanciones relacionadas con las obligaciones que impone e incrementa las cuantías vigente, especialmente las correspondientes a las infracciones muy graves, que podrán alcanzar hasta el millón de euros y el décuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados por la infracción.