Pros y contras de subarrendar una vivienda

El subarriendo es una fórmula jurídica en la que un inquilino (arrendatario), que mantiene un contrato de alquiler con un propietario (arrendador), alquila a su vez el inmueble o parte de él a una tercera persona (subarrendador). De este modo, se simultanean dos relaciones legales: la del arrendador con el arrendatario y la del subarrendador con el subarrendatario. Cuando se extingue el contrato entre el arrendador y el arrendatario, finaliza también el subarriendo.

Según la LAU solo está permitido el subarrendamiento parcial de la vivienda, y el precio del subarriendo no podrá superar en ningún caso a la renta que el arrendatario paga por el alquiler del inmueble.

La LAU establece, además, que para subarrendar una vivienda será condición indispensable contar con el consentimiento del propietario. De este modo, será necesario que el contrato de alquiler contemple la posibilidad del subarriendo (un gran número de contratos de alquiler prohíben expresamente esta opción), o contar con una autorización por escrito del propietario previa al contrato de subarriendo.

Ventajas y desventajas del subarriendo

El subarriendo de una o varias habitaciones es una forma de obtener ingresos extra y, así, poder hacer frente a los gastos del alquiler con una mayor facilidad. La crisis ha hecho aumentar la demanda de habitaciones en alquiler, por lo que no es difícil encontrar inquilinos interesados.

Si se prefiere recurrir al subarriendo solo de forma temporal, se podrá buscar un perfil de inquilino que no requiera la habitación por un largo periodo de tiempo. Se pueden subarrendar, además, varios dormitorios de una misma vivienda. Existe también la posibilidad de subarrendar una habitación para el alquiler turístico, pero para ello, además de contar con la autorización del propietario, habrá que cumplir con las normas establecidas tanto por la comunidad autónoma como por el ayuntamiento de la localidad.

El subarriendo, sin embargo, también conlleva sus desventajas y sus riesgos. Para empezar, la incomodidad que supone compartir espacio y convivencia con otra persona. Además, el subarriendo no exime al arrendatario de las responsabilidades que tiene contraídas con el propietario de la vivienda, por lo que deberá hacer frente al pago de la renta haya cobrado o no el alquiler del subarrendador ese mes, y será el responsable ante el arrendador de los desperfectos que el subarrendatario pueda producir en el inmueble.

Otras cuestiones legales

Además de las consideraciones anteriores, es necesario tener en cuenta algunos otros aspectos legales que no hay que pasar por alto si se quiere subarrendar una vivienda:

-El subarriendo de habitaciones sin contar con la autorización por escrito del propietario es motivo de resolución del contrato.

-A no ser que el contrato especifique que se permite el subarriendo de la vivienda, el arrendatario deberá contar con autorización por escrito del propietario para cada nuevo contrato de subarriendo que firme.

-Cuando la parte del inmueble subarrendada se destina a vivienda permanente, la relación entre el subarrendador y el subarrendatario se rige por lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el subarrendatario dispone de todos los derechos que establece la ley.

-La duración del contrato de subarriendo, cuando se destina a vivienda permanente, será la misma que reste al arrendatario de contrato con el propietario de la vivienda, a no ser que subarrendador y subarrendatario pacten una duración inferior.

-Si, por el contrario, la habitación o habitaciones subarrendadas se destinan al alquiler turístico, la relación entre las partes se regirá por lo que hayan pactado.

-Para destinar una habitación al alquiler turístico no será suficiente con disponer de una autorización del propietario que permita el subarriendo, ya que esta modalidad de alquiler conlleva otra serie de condicionantes, por lo que será necesaria una autorización expresa para ese fin. El subarriendo de una habitación con fines turísticos es también motivo de resolución del contrato entre arrendador y arrendatario.

-Desde el punto de vista fiscal, si bien el alquiler de una vivienda tributa de cara al IRPF como rendimientos de capital inmobiliario, el subarrendador tendrá que declarar sus ingresos como rendimientos de capital mobiliario.

-Aunque la vivienda esté subarrendada, el propietario podrá seguir aplicándose la reducción del 60% sobre los rendimientos en la declaración de la Renta si tanto el arrendatario como el subarrendatario destinan el inmueble a vivienda habitual.