Los gobiernos europeos y sus privilegios fiscales para el sector inmobiliario
En España gozan de privilegios fiscales determinados vehículos financieros, como las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), los fondos de inversión inmobiliaria o las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
El antiguo propietario de los edificios de posguerra del barrio berlinés de Neukölln, Harry Gerlach, los pintó de colores para, según él, hacer de la capital alemana un lugar «un poco más colorido y acogedor», convencido de que «siempre hay que sonreír al volver a casa».
Sin embargo, a muchos residentes de Neukölln se le ha caído la sonrisa al enterarse de que sus viviendas iban a ser vendidas a la sociedad inmobiliaria Mähren AG y temen fuertes subidas en los alquileres.
Quien ha hecho un gran negocio ha sido el hijo de Harry Gerlach, ya que, según la legislación alemana, si se heredan más de 300 pisos integrados en una sociedad inmobiliaria, el heredero no tiene que pagar impuestos siempre que mantenga las propiedades durante un periodo de cinco años, un plazo que en este caso finalizó en 2021.
Desde entonces, ya ha vendido a Mähren otros dos bloques de viviendas por un importe total de 43 millones de euros.
Pero las políticas fiscales de las que disfrutan los herederos inmobiliarios en Berlín no son únicas en la UE, como tampoco lo es la inestabilidad con la que viven los inquilinos.
A las afueras de Milán, tres edificios de la misma calle están controlados por el gigante estadounidense de gestión de activos Apollo, quien no tiene que pagar ningún impuesto sobre beneficios en Italia.
Desde el pasado mes de junio, los vecinos han comenzado a recibir cartas cancelando sus contratos, unos contratos de alquiler que cuando expiran no se renuevan. De los 140 pisos, más de la mitad ya han recibido la carta.
En Portugal, Apollo adquirió, en 2018, 271 propiedades en Lisboa y Oporto. Al crear sociedades inmobiliarias locales, el fondo estadounidense pudo evitar el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales en el país luso. Poco después, las cartas de desahucio empezaron a llegar a los inquilinos.
Los inquilinos se encuentran a merced de la opacidad de los grandes propietarios inmobiliarios, cuya ambición de lucro contribuye al alza de los precios y a la exclusión de los ciudadanos.
Entre 2020 y 2021, los precios de la vivienda en la UE subieron de media casi un 40% y la búsqueda de una vivienda asequible es para muchos una tarea desesperada.
El consorcio periodístico internacional Investigate Europe, del que infoLibre forma parte, ha analizado las leyes (y los vacíos legales) que permiten a las inmobiliarias extenderse por las ciudades europeas.
La conclusión es que Alemania, Austria, Bélgica, España, Francia, Grecia, Hungría, Italia, Noruega, Portugal, Reino Unido y Suecia tienen regímenes fiscales que favorecen a las sociedades o fondos inmobiliarios.
En España gozan de privilegios fiscales determinados vehículos financieros, como las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), los fondos de inversión inmobiliaria o las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
Los ingresos por el alquiler de inmuebles tributan como cualquier otra renta general, con un gravamen máximo del 23%, menos de la mitad que el tipo más alto para las rentas del trabajo y de actividades profesionales (autónomos).
Además, los caseros pueden aplicar una reducción de hasta el 60% de los ingresos netos que obtengan por los arrendamientos de viviendas habituales, un beneficio fiscal que está previsto que cambie cuando se apruebe la nueva Ley de Vivienda.
En 2021, los fondos inmobiliarios de la zona euro alcanzaron el billón de euros frente a los 350.000 millones de 2010 y el volumen de compras de viviendas realizadas por inversores institucionales superó los 64.000 millones de euros en 2020. Los incentivos fiscales están contribuyendo a inflar una nueva crisis inmobiliaria.
Los europeos se enfrentan a la mayor subida de los tipos de interés bancario de los últimos 10 años, lo que dispara el precio de los préstamos y amenaza a muchos con la ejecución hipotecaria.
Privilegios de las socimis
El número 10 de la calle del Dr. Roux, en el distrito 15 de París, construido por el arquitecto que diseñó la sede de la Unesco, parece desde lejos en buen estado, sin embargo, desde cerca se pueden observar balcones sostenidos por correas y toldos improvisados en la entrada, para evitar el riesgo de desprendimiento de cascotes.
Una de las inquilinas cree que este es el resultado de años de abandono por parte de la sociedad Gecina, que gestiona cerca de 9.000 viviendas residenciales y estudiantiles en la región parisina y prevé construir al menos 5.000 más en los próximos años.
En otra de sus propiedades en Ville d’Avray, los inquilinos mantienen un litigio con la empresa desde 2020 por las reformas realizadas, que resultan incompatibles con la permanencia de los inquilinos en sus viviendas. La única alternativa que se ofreció a los inquilinos fue la rescisión del contrato de alquiler sin previo aviso de tres meses.
Tras recibir más de 200 quejas y movilizar a cinco funcionarios el ayuntamiento escribió una carta a Gecina exigiéndole que «cumpla todas las promesas hechas para restablecer la seguridad y la serenidad en los alrededores y dentro del vecindario». Su respuesta fue que «estas anomalías y disfunciones no son, evidentemente, representativas de la cartera de Gecina».
Gecina es una socimi y, por tanto, se beneficia de un tratamiento fiscal especial. Las socimis están exentas de impuestos sobre los ingresos por alquiler y sobre las plusvalías obtenidas por la venta de sus activos. Como en otros muchos países, las socimis también disfrutan en España de una tributación reducida.
La justificación para que las socimis tengan un tipo del 0% en el impuesto de sociedades es que sus accionistas tributan cuando reciben los beneficios. Pero lo que hacían muchos inversores era no distribuir dividendos, de forma que aplazaban a conveniencia cualquier tributación.
La evolución del sector inmobiliario también está afectando al propio tejido de las ciudades europeas. Por ejemplo, en Milán ya no se encuentran conductores de tranvía ni profesores porque no quieren ir a trabajar a la ciudad pagando 1.200 euros de alquiler por un piso de dos habitaciones y un salario de 1.400 euros. Lo mismo ocurre en Atenas, donde barrios enteros se han ido de Grecia.
En el Reino Unido, la subida de los alquileres está haciendo la vida «inasequible» a los inquilinos, pero la «riqueza sospechosa» inunda el mercado inmobiliario y ya existen las llamadas «calles fantasma», con una ausencia casi permanente de propietarios extranjeros opacos que se han beneficiado durante mucho tiempo de una legislación favorable.
Los principales Gobiernos europeos se justifican
La justificación de los principales Gobiernos europeos de por qué mantienen esos privilegios a las inversiones inmobiliarias, un portavoz del Ministerio de Hacienda de España respondió que «el sector inmobiliario no es el único al que se dedican beneficios y exenciones fiscales. De hecho, si se analizan estos por políticas de gasto, en los Presupuestos para 2023 sólo el 5,9% de los beneficios fiscales totales se destinan a vivienda».
En relación a los incentivos fiscales específicos a favor del arrendamiento, en Hacienda explican que «tienen por objeto fomentar el parque de viviendas en alquiler y reducir la economía sumergida» y recuerdan que en España «hay un importante sesgo hacia la compra de vivienda en detrimento del alquiler, lo que genera numerosas rigideces. Por ejemplo, dificulta la movilidad laboral».
El economista y experto en vivienda Alejandro Inurrieta señala que «el gran factor diferencial de España es que no hay un mercado de alquiler profesional» y defiende que en España determinados incentivos fiscales para sociedades de inversión inmobiliaria «no son perversos en sí mismos. Cuando se aprobaron, buscaban atraer a un inversor profesional para crear un parque de vivienda en alquiler».
Si embargo, la realidad es que no se ha conseguido, según el economista, «y en España no se construye para alquilar porque la rentabilidad es mucho más baja que la de la compra. Al final, tal y como está concebida, la vivienda es un puro negocio».
El Gobierno portugués defiende su política tributaria para el sector inmobiliario con dos argumentos: sigue una tendencia general y cree que es la adecuada para hacer bajar los precios inmobiliarios.
En Reino Unido, el Gobierno afirma que está «nivelando el terreno de juego a través del sistema fiscal, obligando a las empresas de propiedad extranjera a pagar tipos impositivos más altos sobre las compras, y restringiendo las desgravaciones a los propietarios».
Por su parte, el Gobierno noruego apoya la propiedad de la vivienda mediante impuestos favorables, pero admite el endeudamiento de los hogares, históricamente elevado.
Fuente: infoLibre
Los gobiernos europeos y sus privilegios fiscales para el sector inmobiliario