Las claves del Decreto Ley del alquiler
La reforma mantiene la ampliación de los contratos a cinco y siete años y los límites a la fianza, pero añade mejoras en la protección del arrendador, también ante los desahucios, y un sistema de índice de precios de referencia.
El BOE de hoy recoge el Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, la segunda versión de esta norma, después de que la primera, la de diciembre, acabara tumbada por Las Cortes. Las principales diferencias con el decreto anterior pasan por mejoras en la protección del arrendador, también ante los desahucios, y un sistema de índice de precios de referencia que permitirá penalizar a quienes los superen o beneficiar a quienes ofrezcan alquileres más baratos.
El Decreto Ley afecta a los contratos de alquiler firmados a partir de mañana miércoles. Estas son las nuevas reglas.
Duración y fin de los contratos
Los contratos durarán, como mínimo, cinco años, siete en el caso de que quien alquile sea persona jurídica (hasta ahora eran tres años). Y las prórrogas automáticas pasan de uno a tres años.
El tiempo de aviso mínimo para poner fin al contrato antes de acabe cada prórroga, que pasó de uno a tres meses con la anterior reforma fallida, se queda en cuatro meses si quien quiere terminar con el contrato es el arrendador, dos si es el arrendatario. Eso sí, durante cada una de las anualidades de la prórroga de tres años, la persona que viva en el piso podrá no renovar avisando con un mes de antelación.
Esta nueva versión del Decreto Ley también limita la facultad de los propietarios de recuperar el piso en caso de que la familia necesite ocuparlo, avisando con dos meses. Si el Decreto Ley de noviembre establecía que la vivienda debía ser ocupada en tres meses -para asegurarse de que de verdad la necesitaba el propietario-, el publicado hoy marca además que ese derecho solo se puede ejercer si estaba estipulado en el contrato inicial.
Si la vivienda cambia de propiedad, el nuevo dueño deberá asumir el contrato de alquiler vigente en los mismos términos. Con los retoques incluidos, esto no aplica solo en caso de venta, sino también si cambia de manos tras una sentencia judicial o un desahucio.
Desahucios
El Decreto Ley establece un procedimiento para proteger ante desahucios a los hogares vulnerables. Así, establece que en estos casos se notificará de oficio a los servicios sociales (en la anterior versión era la propia persona en situación de vulnerabilidad quien debía ponerse en contacto con ellos), que pueden pedir al juez que paralice el proceso durante un mes (dos en caso de que quien alquile sea una sociedad) para encontrar una solución.
Otra de las novedades de la nueva versión de este Decreto Ley es que elimina la posibilidad de los desahucios abiertos (sin fecha ni hora), obligando a informar del momento en el que se va a echar al arrendatario de su vivienda. Y obliga a dar más información al afectado durante todo el proceso (contacto de los servicios sociales, qué significa cada decisión y cada paso que tome…).
Precios y gastos
Los arrendadores no pueden subir el alquiler, durante el tiempo que dure el contrato o sus prórrogas, al precio que quieran. Como ya se estableció en diciembre, el contrato podrá establecer una subida anual basada en algún índice de referencia. Si no está establecido desde un principio, no se puede subir. Y, en cualquier caso -no solo para alquileres baratos, como marcaba el anterior texto- esa subida no puede ser superior al IPC.
Eso sí, si hay acuerdo entre arrendatario y arrendador, se podrán hacer obras en cualquier momento y subir el alquiler, siempre que se trate de reformas que vayan más allá del deber del propietario de conservación de la vivienda.
Una de las principales novedades del Decreto Ley negociado con Podemos es la creación de un sistema de índice de referencia del precio del alquiler, que aglutinará datos de diversas fuentes para establecer valores medios por metro cuadrado por barrios, ciudades, comunidades autónomas… que puedan servir de referencia para aplicar bonificaciones fiscales, por ejemplo, a quienes alquilen más barato; o penalizaciones si los precios son muy elevados. Este índice deberá ponerse en marcha en ocho meses y las comunidades autónomas pueden crear el suyo propio.
Cuando quien alquile sea una entidad, se hará cargo de los gastos de inmobiliaria y firma del contrato siempre. Así, esta última versión elimina la excepción en el caso de que sean los arrendatarios quienes contraten directamente los servicios de una firma inmobiliaria.
Las fianzas serán, como máximo, de tres meses: un mes establecido por ley y otros dos, como tope, de “garantía adicional”. La novedad en el nuevo texto es que las comunidades autónomas pueden establecer un sistema público de depósito de fianzas que incluya datos de inscripción del alquiler (personas implicadas, precio de la renta, metros…).
Incentivos y penalizaciones
Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta un 50% del IBI a viviendas desocupadas permanentemente. Esto ya era así con la norma vigente. Lo que hace la reforma -ya desde el texto de diciembre- es permitir que las comunidades autónomas establezcan qué significa “vivienda desocupada permanentemente”.
Además, y esto también se introdujo en diciembre, las ordenanzas fiscales de cada localidad podrán reducir hasta un 95% el impuesto a quienes alquilen la vivienda con una renta limitada (por debajo de los umbrales que establezcan las normativas de ayudas al alquiler). Los alquileres de vivienda para uso estable y permanente no pagarán impuesto de transmisiones patrimoniales ni de actos jurídicos documentados.
Pisos turísticos y comunidades de propietarios
Las normas sobre comunidades de propietarios, reformas en la finca y pisos turísticos no han cambiado con respecto a lo aprobado en diciembre. La reforma impuso desde un principio la posibilidad de establecer límites a las viviendas de uso turístico, que pueden ser aprobados por mayoría de tres quintos de la comunidad de propietarios. Además, los vecinos podrán también establecer cuotas especiales de hasta un 20% más a las casas que se usen para ese fin.
El fondo de reserva de las comunidades de propietarios, destinado a cubrir obras de mantenimiento o reparación, pasa de ser del 5% del presupuesto al 10%. Tendrán tres años para ponerse al día.
Si hasta ahora los vecinos no se podían negar a realizar obras para mejorar la accesibilidad de discapacitados o mayores de 70 años si costaban a la comunidad menos de un año de cuotas, ahora además tampoco pueden hacerlo si las ayudas públicas cubren el 75% de las adaptaciones.
A quién afecta
Pero estas normas no afectan a todos los contratos de alquiler. La reforma excluye de las obligaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos a las viviendas con más de 300 metros cuadrados o que cuesten más de 4.000 euros al mes. En estos casos, al contrario que con el resto de los alquileres, primará el acuerdo entre las partes y no la normativa legal, que irá en segundo término.
Lo que ha cambiado con respecto al texto anterior es qué se considera alquiler de vivienda. Gracias a las modificaciones, también lo es -y, por tanto, también le aplican todas estas reglas- aquellos casos en los que no sea la vivienda permanente del arrendatario, pero sí de su cónyuge o hijos.
Bola extra
Si comparamos el texto aprobado en diciembre con el que ha llegado hoy al BOE encontramos una diferencia más, que nada tiene que ver con el mercado de la vivienda. El Decreto Ley incluye una disposición adicional extra que permite que los convenios para ejecutar infraestructuras de transporte terrestre, aéreo o marítimo sean de diez años, prorrogables a 17, según la duración del proyecto. En general, la norma que regula los convenios establece que no pueden ser superiores a cuatro años, más otros cuatro de prórroga.
