Cómo firmar una hipoteca sin comisiones y ahorrar más de 2.000 euros

Algunos bancos ofrecen hipotecas desde euríbor + 0,99 % sin comisión de apertura, novación ni cancelación

Cuando un banco nos concede una hipoteca, nos cobra el «favor» por tres principales vías: el interés aplicado, los seguros de vida y hogar que casi todas las hipotecas «animan» a contratar, y las comisiones que se pagan en el momento de la firma y durante la vida del préstamo. El comparador HelpMyCash.com advierte de que, aunque se le da mucha importancia al tipo de interés y el precio de los seguros, las comisiones son responsables de algunos miles de euros de sobrecoste.

¿Qué comisiones tienen las hipotecas y cuánto cuestan en euros?

Hasta las hipotecas más baratas pueden tener hasta una decena de comisiones, pero las más habituales son las cuatro siguientes:

Comisión de apertura. El banco cobra por la gestión de apertura del préstamo, el estudio de nuestro caso y el cálculo de cuál sería nuestra cuota y condiciones. Su coste va del 0 % al 1,5 %, pero la mayoría de bancos que la cobran aplican un 1 %, es decir, 1.500 euros de cada 150.000 de hipoteca.

Comisión de novación. Si en algún momento queremos cambiar las condiciones del préstamo (alargar el plazo, bajar el interés, ampliar capital, añadir o quitar un titular…) el banco puede cobrarnos una comisión de entre el 0 % y el 1 %, siendo la más aplicada el 1 %. Si este cambio queremos realizarlo en una hipoteca de 150.000 euros cuando solo nos quedan 100.000 por pagar, tendría un coste de 1.000 euros.

Comisión por cancelación anticipada. Si un día contamos con un dinero extra y queremos darlo al banco para avanzar con el pago de la hipoteca, el banco puede cobrarnos una comisión de entre el 0 % y el 0,5 % de la cantidad aportada. Si por ejemplo devolvemos 20.000 euros de golpe, tendremos que pagar 100 euros de comisión.

Comisión de subrogación. En el caso de que, pasados unos años, otro banco nos ofrezca una hipoteca mucho mejor que la que tenemos y queramos llevarnos la hipoteca a ese otro banco, el banco con el que firmamos inicialmente nos puede cobrar una comisión de entre 0 % y el 0,5 % del capital pendiente, lo que equivale a 500 euros por cada 100.000 de hipoteca pendiente.

Así, por ejemplo, una persona que, en un banco con comisiones, quiera cambiar uno de los titulares de una hipoteca de 150.000 euros cuando le quedan 100.000 por devolver al banco, puede llegar a pagar 2.500 euros: 1.500 por apertura + 1.000 por la novación. Cifras que serán mayores cuanto mayor sea el préstamo solicitado.

¿Cómo evitar pagar estas comisiones?

Existen dos únicas vías. La primera es buscar hipoteca en uno de los bancos que anuncian que no cobran estas comisiones, como la Hipoteca Naranja de ING a euríbor + 0,99 %, la Hipoteca Mari Carmen de Abanca a euríbor + 1,25 % o la Hipoteca Unoe a euríbor + 1,10 %. Otras como la Hipoteca Santander a euríbor + 1,25 % solo nos cobrarán la comisión de subrogación, es decir, en caso de que nos vayamos a otro banco.

La segunda vía es la negociación. Desde HelpMyCash.com nos dan las claves: «Las hipotecas no son artículos de precio cerrado como unos zapatos o un coche, sino que la oferta se adapta a cada cliente. Es decir, dos personas que vayan al mismo banco pueden salir con dos hipotecas totalmente distintas porque el banco antes de hacerles una oferta va a mirar sus ingresos mensuales, su capacidad de ahorro, el número de titulares, su edad… Lo interesante de que las hipotecas sean flexibles es que admiten cierto ‘regateo’ en el momento de la firma, que el cliente puede aprovechar para, por ejemplo, deshacerse de la comisión de apertura.

Si el cliente tiene buen perfil financiero, está de acuerdo con el resto del contrato y este es el único punto que le aleja de la firma, el banco puede llegar a eliminarla. Otra forma de presionar es consiguiendo ofertas de otros bancos sin comisiones y presentándolas a la entidad de nuestro interés, para ver si accede a igualar las condiciones, retirando por ejemplo la comisión de apertura, lo que ya nos ahorraría más de 1.000 euros nada más firmar».