Quieren cobrarme una derrama extra que no fue aprobada en junta, ¿puedo no pagar?

Mi comunidad aprobó reformar los portales de los edificios en junta de propietarios. Al finalizar la obra, algún vecino solicitó incluir mármol en las escaleras de acceso a la primera planta, por estética. Se buzoneó un escrito solicitando a los vecinos confirmación o negación de ese gasto específico, 60 euros por vivienda. A los dos días, los albañiles ya estaban colocando el revestimiento de la escalera, sin saber ni quién ni cuantos votos ni nada. Yo considero que ese recibo extraordinario no está aprobado en junta y por tanto no procede. ¿Me puedo negar a su pago? 

Sí, se puede negar a ello, en virtud de lo dispuesto en el art. 17, nº 4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que literalmente dice así: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

Dado que no se trata de una obra de conservación, ni habitabilidad, ni seguridad y ni accesibilidad, sino que se trata de una mejora de puro ornato, nadie le obliga a contribuir a la misma, ya que además no ha existido un acuerdo de junta que lo respalde.

Daños en los elementos comunes

Un vecino cortó hace unos años unas vigas que formaban parte de la estructura del inmueble y abrió unos huecos en el forjado para acceder a un trastero de mi propiedad con el fin de instalar la maquinaria de un aire acondicionado. Todo ello sin pedir autorización. Yo conseguí detener esta acción y la maquinaria no se instaló. Posteriormente vendió la vivienda a un tercero. ¿A cargo de quién se ha de reparar los elementos comunes?, ¿ha caducado la acción contra el causante?

Según el art.9, nº 1 LPH: “1. Son obligaciones de cada propietario: a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”.

En consecuencia, ningún vecino puede modificar o suprimir total o parcialmente cualquier elemento común integrado en la comunidad, como son en este caso las vigas introducidas en el forjado del edificio. Para cualquier modificación, ya que se trata de elementos comunes, tal y como los describe el art. 396 CC, sería preciso la adopción de un acuerdo por parte de la comunidad en junta de propietarios y además, adoptarlo por unanimidad, tal y como exige el art. 17, nº 6 LPH.

En cuanto a quién debe hacerse cargo de la reparación puede haber dos vías. En aras al interés de la comunidad, en mi opinión, la vía más eficaz sería que el actual propietario de la vivienda se hiciera cargo de la misma, ya que se trata de una obligación “propter rem” derivada precisamente de la titularidad de la misma. Evidentemente, la cuantía de dicha reparación sería reclamada al autor de los daños causados.

Otra solución sería que la comunidad de propietarios reclamara bien la realización de las obras o, bien la cuantía de esa reparación al verdadero causante de los daños producidos al edificio. Solución que entiendo más compleja, máxime cuando el causante ya no vive en el edificio o las realización de las obras puede afectar a la vivienda del actual propietario. En cualquier caso, el plazo de caducidad de la acción sería de cinco años (art. 1964 CC).

*Pilar Morgado Freige, socia ‘of counsel’ de VAbogados, para idealista.com/news.