Cómo funcionan las ayudas a los hipotecados en apuros: en qué consisten y quién puede pedirlas

Tras semanas de discusión, el Gobierno y la banca han conseguido sacar adelante un pacto para ayudar a los hipotecados en apuros. La vicepresidenta primera, Nadia Calviño, lo ha hecho además en el tiempo fijado: la semana pasada avanzó que se llevaría al Consejo de Ministros de este martes, algo que ha logrado aunque haya sido in extremis. El lunes, casi a medianoche, Economía anunció un principio de acuerdo a falta de cerrar los últimos flecos con las patronales del sector, que en la mañana de este martes seguían valorando los detalles de la propuesta.

El plan contempla un paquete amplio de medidas, como defendía el Ejecutivo desde el inicio de las conversaciones. En conjunto, aliviarán el bolsillo de más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por el incremento del euríbor. Este índice es al que se referencian la mayoría de las hipotecas variables (en las que se actualiza la cuota a pagar una vez al año, habitualmente). Las ayudas se canalizan por dos vías principales: por un lado, a través del Código de Buenas Prácticas, en vigor desde 2012, que se actualiza y cuyos cambios serán permanentes. Y, por otro, con la creación de un nuevo código que tendrá una validez durante dos años. Estas son las principales medidas aprobadas y los requisitos a cumplir en cada una de ellas:

¿A cuántas personas beneficiarán las medidas?

Pese a que en España tradicionalmente las hipotecas variables han dominado el mercado, en los últimos tiempos el interés fijo ha sido el más utilizado, suponiendo este año más de 7 de cada 10 operaciones que se han firmado. No obstante, fruto de ese dominio histórico de las hipotecas variables, estas siguen siendo mayoritarias entre el total de las familias con préstamos para la compra de vivienda. El Banco de España calcula en su último Informe de Estabilidad Financiera que solo un 27,1% de las hipotecas con saldo vivo (es decir, las que aún no se han devuelto del todo) son fijas. Eso deja en un 72,9% el porcentaje de las hipotecas variables. El Gobierno ha estimado que hay 3,7 millones de préstamos variables referenciados al euríbor, y que de estos, el total de los que cumplirían los requisitos para beneficiarse de alguna de las ayudas ronda el millón de hogares.

¿Afecta solo a familias en situación vulnerable o llegará a las rentas medias?

La ayuda se dirige a familias con ingresos bajos más que a hogares con situaciones de gran vulnerabilidad. Esto se debe a que los que tienen muy poca renta, normalmente, no tienen acceso a una hipoteca. No obstante, si la tuvieran, también podrían acogerse. El requisito de entrada a las medidas del Código de Buenas Prácticas supone que los ingresos de la unidad familiar no superen los 25.200 euros (tres veces el IPREM de 2023, que Trabajo ha señalado que será de 600 euros mensuales en 14 pagas a partir de enero), cifra que queda por encima del umbral de riesgo de pobreza que define la Encuesta de condiciones de vida del INE (20.024 euros anuales, para un hogar con dos adultos y dos niños). Pero también queda lejos de la renta media de los hogares españoles, que es de 35.497 euros anuales, según esa misma encuesta. El límite que contempla el mecanismo alternativo, a través de un código de adhesión voluntaria, llegará hasta los 29.400 euros por hogar, que se acerca más a esa media. En cualquier caso, ambos límites quedan por encima de la mediana de ingresos, lo que significa que potencialmente se dirigen a más de la mitad de los hogares españoles. Eso sí, habrá diferencias entre las medidas en función de los ingresos.

¿Qué ayudas se añaden al Código de Buenas Prácticas?

El acuerdo que va al Consejo de Ministros mejora y amplía las medidas que ya contemplaba el documento que funciona desde 2012, cuando se sacó adelante para hacer frente a la Gran Recesión. Este es el protocolo que beneficiará a las unidades familiares que ganen hasta 25.200 euros. Entre los cambios está la posibilidad de un periodo de carencia de cinco años con un tipo de interés más bajo. En esta reestructuración, el tipo de interés fijado será de euríbor menos 0,10%. Es decir, si el euríbor está en 2,63% (dato medio de octubre), este cliente pagaría un 2,53% al restarle una décima. Además, el capital aplazado podrá pasarse a una cuota final o prorratearse en las cuotas resultantes o combinar ambas opciones. Según el Ministerio de Economía, “una familia con una hipoteca tipo de 120.000 euros y una cuota mensual de 524 euros, tras la revisión de tipos de interés, verá reducida su cuota durante el periodo de carencia de cinco años más de un 50%, hasta los 246 euros”.

Por otro lado, Gobierno y sector financiero han acordado ampliar hasta dos años el plazo para solicitar la dación en pago (entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la hipoteca) en los casos más extremos. Hasta ahora, el límite de tiempo para pedirlo era de 12 meses. Y ofrece la posibilidad de una segunda reestructuración de deuda. Uno de los factores más relevantes de estos cambios es que, al ir dentro del Código de Buenas Prácticas, serán permanentes y no solo para la coyuntura económica actual.

¿Qué medidas se mantienen en el protocolo?

A falta de conocer el texto definitivo que saldrá adelante, el Ejecutivo incluirá los cambios en un Real Decreto en el que se ampliará el código manteniendo el grueso del mismo. El protocolo en vigor ya recogía una serie de medidas urgentes para proteger a los deudores hipotecarios sin recursos a los que se les permite reestructurar la deuda, lo que ahora se amplía. Así, continuará la vigencia de otras alternativas para casos más extremos, en los que se podrá conseguir una quita o incluso entregar la vivienda quedando cancelada la deuda. Las medidas, en suma, van dirigidas a atenuar el impacto de la subida del euríbor.

¿Qué requisitos hay que cumplir?

En este caso no ha habido movimientos significativos dentro del Código de Buenas Prácticas en vigor. El principal es que los ingresos de la unidad familiar no podrán superar en tres veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples) de 14 pagas. El protocolo incluye asimismo la necesidad de haber sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas (que haya subido el peso de la carga hipotecaria al menos un 20%) y que la cuota supere el 50% de los ingresos netos del hogar. Es decir, que el pago de las letras del préstamo suponga más de la mitad del dinero del que dispone la unidad familiar.

¿Hay alguna excepción?

Sí, el código incluye una. Los deudores afectados por la subida de los tipos de interés podrán beneficiarse de algunas ayudas si cumplen el resto de requisitos pero no superan la tasa de esfuerzo financiero del 50% que fija el código. Las medidas para estos casos son algo menos generosas: se podrán acoger a una carencia de dos años (no de cinco años), tendrán un tipo más favorable durante ese plazo (todavía se desconoce el detalle de si será el mismo que para el resto o algo superior) y el alargamiento de hasta siete años en sus préstamos para ajustar la cuota. A falta de ver la letra pequeña, en principio, será también permanente en el tiempo y no solo para los próximos meses. “Esta medida es necesaria para aquellas familias que, como consecuencia de la subida de tipos de interés, lleguen a niveles de esfuerzo hipotecario excesivos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca”, añade Economía en el comunicado de la noche del lunes.

¿Cuál es la segunda línea de ayudas que se contempla?

El gran caballo de batalla de esta negociación ha sido la articulación de un nuevo protocolo que llegase a las rentas medias. De hecho, aquí es donde se ha atascado el pacto definitivo y por eso el sector sigue haciendo números sobre los efectos de la medida. El Gobierno insiste en esa necesidad y la banca arrastra los pies, temerosa de que las reestructuraciones masivas la puedan penalizar con un excesivo aumento de provisiones (el dinero que deben guardar las entidades para cubrir posibles impagos). Finalmente, Calviño ha forzado para que salga adelante el conocido como Protocolo de Liquidez que trata de ayudar a los hogares con ingresos de hasta 29.400 euros. Este código será válido durante dos años: del 1 de enero de 2023 al 31 de diciembre de 2024. Y los bancos tendrán un mes para adherirse a él y solo será de obligado cumplimiento para las entidades que se unan. En la práctica, si hay acuerdo definitivo, la amplia mayoría de bancos estarán dentro, ya que de lo contrario se enfrentan a un alto coste reputacional.

¿Qué beneficios ofrece?

Este mecanismo alternativo recoge diversas medidas. Por un lado, los clientes que cumplan los requisitos podrán optar por la congelación de la cuota durante 12 meses, alargar hasta siete años el plazo de amortización del préstamo y acogerse a un tipo de interés menor sobre el principal aplazado (generará intereses, pero menos de lo que sería habitual).

¿Cuáles son los requisitos para el nuevo protocolo?

En este código, el factor diferencial es que se puedan acoger a él los hogares con rentas de hasta 29.400 euros con hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022. Además, la tasa de esfuerzo (el porcentaje que supone el pago de la cuota sobre el total de los ingresos) deberá superar el 30%. Y esta, a su vez, deberá haber aumentado al menos un 20%. “La ampliación del catálogo de medidas a las que pueden acceder los hogares les permitirá disponer de más opciones para reducir su carga hipotecaria de forma efectiva y tener más certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo, pudiendo elegir la medida que mejor se ajuste a sus necesidades y situación financiera”, asegura Economía en su nota.

¿Hay alguna medida universal?

Gobierno y banca han incluido asimismo un cambio transitorio, solo para 2023, que se aplicará de forma universal: la eliminación de las comisiones por amortización anticipada o por cambiar la hipoteca de variable a fija. Esto, en la práctica, beneficiará más a las rentas más altas, ya que son las que tienen capacidad financiera para adelantar el pago. Y en el caso del cambio a hipoteca fija, el gran problema que se encontrarán los deudores serán unas ofertas que en estos momentos ya son elevadas en la mayoría de los casos y puedan compensar menos.

¿Cómo se pedirán las ayudas?

Los hogares que cumplan los criterios marcados y se quieran acoger, tendrán que solicitarlo a la entidad en la que tengan su préstamo. Esta, si se ha adherido al plan, deberá realizar el cambio en las condiciones de la hipoteca de forma obligatoria.

¿Qué otras opciones hay?

El problema para la mayoría de los prestatarios con hipotecas variables es que el euríbor ha escalado de manera muy abrupta a lo largo de este año. Eso hace que, al actualizarse el pago, en relación con el año pasado la cuota salga mucho más cara. Por ese motivo, muchas familias han pedido el paso de su hipoteca variable a fija durante este año. Este cambio (o por otro préstamo variable con mejores condiciones) es perfectamente posible y se puede hacer tanto en la misma entidad (novación) como en otra (subrogación). Pero no es la panacea: de entrada, hay que estudiar muy bien qué costes lleva asociados (normalmente se cobran comisiones, excepto los que se puedan acoger a las nuevas ayudas). Y además, conforme se ha ido encareciendo el euríbor, muchas entidades han subido a la vez sus ofertas de hipotecas a tipo fijo, por lo que las asociaciones de consumidores advierten de que muchos clientes han llegado ya tarde a esta posibilidad y el cambio no les saldría rentable.