El precio de la vivienda tras la covid

Los cambios en la demanda inmobiliaria que propició la pandemia se estarían desinflando

La pandemia de la covid coincidió con un fortísimo incremento de los precios de la vivienda en diversos países, especialmente algunos de los más ricos, a pesar de que a la vez se producía una caída excepcional de la actividad económica que normalmente debería haber llevado a un fuerte retroceso de los precios. El análisis de distintas fuentes de datos nos indica que, aunque la experiencia internacional ha sido muy heterogénea, efectivamente hubo un comportamiento extraordinario en el periodo 2020-2021.

Los datos procedentes de países como EE UU, Australia y Reino Unido muestran que los precios de la vivienda en las zonas menos pobladas aumentaron más durante la pandemia que en otras zonas más densamente habitadas. También en el caso de España, los compradores buscaron viviendas más grandes y los precios de las unifamiliares crecieron más rápido que los de los pisos, al igual que en países como Francia, Suiza o Australia, entre otros.

Varios análisis estadísticos realizados por BBVA Research nos confirman una relación significativa entre variables asociadas a la posibilidad del trabajo remoto y a las restricciones a la movilidad con un mayor crecimiento de los precios de las casas frente al de los pisos, y con mayores niveles de precios reales a escala país en 2020 y 2021, mientras que dicha relación no existía anteriormente.

Sin embargo, parte de ese comportamiento se podría estar revirtiendo ya en algunos países como Canadá, Suecia, Dinamarca, Finlandia o Nueva Zelanda, donde el nivel de precios en términos reales ha retrocedido rápidamente durante 2022 hasta los precios anteriores a la pandemia o incluso inferiores.

Indudablemente, tanto el aumento de precios durante la covid como la caída más reciente están relacionados con muchos otros factores no vinculados con la pandemia, como los tipos de interés, que estuvieron en niveles mínimos por muchos años y que se han disparado en 2022, los ahorros “forzosos” de los hogares acumulados durante la pandemia, que luego se han visto reducidos por la fuerte inflación posterior, o como el efecto de las políticas públicas de apoyo al empleo y la demanda durante la covid que ya se han agotado.

El teletrabajo es seguramente una tendencia irreversible que empezó mucho antes de la pandemia. Sin embargo, en muchos casos la vuelta a la normalidad ha implicado también un regreso al trabajo presencial o a opciones de teletrabajo mucho más limitadas que durante el coronavirus, ya sea por aspectos regulatorios, técnicos o culturales.

Esto nos alertaría de que los cambios de demanda observados entonces pueden estar revirtiendo total o parcialmente, implicando así una presión a la baja añadida a la derivada del endurecimiento global de los tipos de interés.

Alfonso Ugarte