Europa busca la fórmula ante la crisis con multas a pisos vacíos, límites al alquiler y construcción masiva

La vivienda se ha erigido en uno de los grandes retos que afronta Europa. La mayoría de los países han experimentado en los últimos años una escalada que ha privado a muchos ciudadanos del acceso a la vivienda. Según el Observatorio Social Europeo de Vivienda, entre 2020 y 2022 los alquileres escalaron un 19% y los precios de compra, un 47%. Muchos países han echado mano de medidas más o menos imaginativas para combatir esa emergencia: multas a pisos vacíos, topes a los alquileres o el freno a los pisos vacacionales. Estas son algunas de las situaciones límite que vive Europa.

Francia: más construcción de vivienda social

El Gobierno francés propone “un choque de oferta” para responder a la crisis de la vivienda, según anunció el nuevo primer ministro, Gabriel Attal, en su primer discurso de política general ante el Parlamento. “Oferta, oferta, oferta”, enfatizó días después su ministro del ramo, Guillaume Kasbarian. Unos cuatro millones de personas viven en residencias en malas condiciones en Francia y, de ellas, 330.000 personas sin domicilio fijo, según la fundación Abbé Pierre. Hay, además, 2,6 millones a la espera de acceder a una vivienda social, en un país en el que es obligatorio entre un 20% y un 25% de vivienda pública en los municipios de más de 3.500 habitantes y en ciudades de más de 50.000. Se evalúa que hay unos tres millones de residencias vacantes, un 60% más que en 1990.

La idea del Gobierno es incitar a que entren en el mercado viviendas que ahora ni se alquilan ni se venden, y favorecer la construcción. Entre otras medidas, ha planteado un aumento de la oferta de alquiler, con una “corrección” de los métodos de cálculo que permitirá mantener en el mercado 140.000 viviendas de menos de 40 metros cuadrados sin la obligación de renovarlas para adaptarse a las normas medioambientales. También prevé acelerar la construcción de 30.000 nuevas viviendas durante los próximos tres años en 20 territorios considerados prioritarios.

Irlanda: un mercado en tensión por las multinacionales

La crisis de la vivienda es, desde hace años, el principal problema de la República de Irlanda. Es el factor por el que se mide el éxito o el fracaso de los políticos, y la causa de un giro drástico en las tendencias tradicionales del voto. El país solía registrar, hace décadas, el nivel más alto de propiedad de viviendas de la UE. Hoy, a pesar de sus continuas cifras de crecimiento económico —gracias al desembarco de los principales gigantes tecnológicos, atraídos por una situación fiscal ventajosa—, apenas el 66% de los domicilios están en régimen de propiedad.

Las multinacionales dan trabajo a un 10% de la población irlandesa, junto a miles de expatriados que se han trasladado allí. La crisis de la vivienda ―con precios que superan en Dublín, y en el resto del país, a los ya desorbitados de Londres―, sumada a unos servicios públicos en tensión, ha llevado al triunfo en número total de votos del Sinn Féin: el partido que durante años fue el brazo político del IRA y hoy representa la opción política más a la izquierda.

En la última década, los precios de la vivienda han subido un 75%. Los de los alquileres, un 90%. El precio medio de renta por una vivienda en Dublín es de unos 2.100 euros, el equivalente al salario medio de un profesor. La especulación del mercado inmobiliario ha supuesto que prácticamente el 60% de la vivienda nueva que se construye en la capital es adquirida de inmediato por fondos de inversión en vez de por particulares.

Bélgica: alquiler forzoso de pisos vacíos

La primera penalización por un piso vacío en Bélgica llegó a finales de 2023: un tribunal de primera instancia de la región de Bruselas condenó en octubre al propietario de una vivienda en el centro de la capital belga desocupada desde el año anterior a volver a ponerla en el mercado en un máximo de tres meses. En caso contrario, afrontaría una multa de 100 euros diarios hasta un máximo de 100.000. La secretaria de Estado de la región Bruselas-capital, la socialista Nawal Ben Hamou, celebró la primera sentencia de este tipo desde que el gobierno regional decidió, en 2021, endurecer la vigilancia —las normas ya existían desde hacía tiempo— para evitar que haya viviendas vacías durante más de un año cuando la demanda supera ampliamente la oferta. En 2021, se estimaba que había más de 26.000 viviendas desocupadas en la capital belga. Sin embargo, un nuevo estudio publicado en febrero reducía esa cifra a un máximo de 9.000.

Tras Bruselas, donde en materia de protección al inquilino vulnerable rige también, al igual que en ciudades como París, la denominada tregua invernal —una moratoria que prohíbe echar, incluso aunque no paguen, a los inquilinos durante los meses de invierno— siguió el ejemplo de la región francófona de Valonia, que también impone desde 2022 multas de entre 500 y hasta 12.500 euros por viviendas desocupadas.

Portugal: coto a la vivienda turística

La falta de viviendas accesibles es una de las principales razones de descontento social en Portugal. Ni la compra ni el alquiler están al alcance de la mano de muchas familias de clase media o de jóvenes que desean emanciparse. Según Eurostat, el precio de venta casi se ha duplicado desde 2010, mientras que el de los alquileres ha aumentado en un tercio. La evolución de los salarios, en un país con bajas retribuciones, no ha acompañado la escalada inmobiliaria.

El país es un destino turístico de moda, que tiene como efecto secundario la retirada de viviendas del alquiler tradicional para ofrecerlas a los visitantes. A finales de 2022, había 108.523 viviendas turísticas, que representaban el 1,8% de los alojamientos del país. En el verano de 2023 se aprobó una norma para prohibir la apertura de nuevos apartamentos turísticos en Lisboa, Oporto y buena parte del litoral del país, donde los precios inmobiliarios se han disparado especialmente. Además, se estableció una “contribución extraordinaria” del 15% sobre el alojamiento turístico y se reforzó el poder de las comunidades de propietarios para impedir la apertura de pisos turísticos en sus edificios o incluso forzar la retirada de la licencia a los ya existentes.

Estas restricciones forman parte del paquete de medidas Más Vivienda, que el Gobierno socialista aprobó en 2023 para tratar de paliar el déficit habitacional de los portugueses. Aunque inicialmente se había previsto el alquiler forzoso de pisos vacíos, el ejecutivo acabó dando marcha atrás ante las críticas recibidas. Ahora solo se contempla como algo excepcional a lo que podrán recurrir los ayuntamientos. Portugal cuenta con 723.215 pisos vacíos, según el Instituto Nacional de Estadística.

El Gobierno también decidió suprimir los visados de oro, vigentes desde 2012, para conceder permiso de residencia a extranjeros no comunitarios a cambio de inversiones en el país. De los 11.758 visados otorgados durante el tiempo que estuvo en vigor la medida, el 87% se debió a compras de casas por un valor superior a 250.000 euros.

Italia: las medidas no llegan

La demanda de vivienda en Italia sigue creciendo considerablemente, mientras que la oferta, condicionada por el aumento de los alquileres turísticos y la especulación inmobiliaria, no es capaz de hacerle frente. Especialmente en las grandes ciudades, los precios son cada vez más elevados. En muchas, como Milán, Brescia, Roma o Bolonia, los estudiantes han acampado en tiendas de campaña durante varios días como protesta por el encarecimiento tan pronunciado de los alquileres. Según un informe de la empresa de intermediación y servicios inmobiliarios Abitare Co, realizado en las ocho principales ciudades italianas (Milán, Roma, Bolonia, Florencia, Génova, Nápoles, Palermo y Turín), alquilar hoy un apartamento de dos habitaciones y 70 metros cuadrados cuesta una media de 945 euros al mes.

Italia carece de un plan de vivienda estructurado para todo el país. El ministro de Infraestructuras y Transportes, Matteo Salvini, anunció hace unos meses un nuevo plan de vivienda, en el que deberían participar las autoridades locales y regionales, pero de momento no hay nada concreto. El Gobierno ha creado recientemente un observatorio público para la vivienda, pero aún no está operativo. Los sindicatos de inquilinos reclaman límites máximos a los alquileres en función de los salarios de la zona o planes masivos de nuevas viviendas públicas.

Alemania: los topes a los alquileres

Alemania lleva años luchando contra el problema de escasez de vivienda, sobre todo, en los centros urbanos, donde los precios se han disparado por el incremento del número de residentes y la falta de oferta. La promesa del Gobierno alemán de 2022 de garantizar 400.000 viviendas nuevas al año no se ha cumplido. En 2022 se construyeron algo menos de 300.000 y el pasado año, cerca de 250.000 debido a la explosión de los costes desde el inicio de la guerra en Ucrania.

Esa escasez aumenta la presión sobre el mercado del alquiler. Los pisos de rentas asequibles son cada vez más escasos. En las principales ciudades alemanas faltan alrededor de 1,9 millones de pisos baratos, de los cuales unos 1,4 millones son de menos de 45 metros cuadrados para hogares unipersonales. La brecha es mayor en Berlín, Hamburgo y Colonia. Los alquileres, además, siguen escalando. En el caso de Berlín, el precio de los pisos subió el pasado año un 20% en comparación a hace un año.

Desde 2015, además, hay una norma para poner límites a los alquileres. Esa ley fija que cuando se firma un nuevo contrato de arrendamiento, este solo puede ser un 10% superior al alquiler comparativo local recogido en un índice elaborado por las ciudades y municipios, que se publica de forma anual. El índice es una media de los alquileres de los últimos seis años para una vivienda de determinadas características en un área concreta. Todos los municipios de más de 50.000 habitantes están obligados a crear un índice de alquiler desde julio de 2022.

El límite a los alquileres obliga a las zonas con un mercado de vivienda problemático. Cada Estado federado es el encargado de decidir si se aplica o no. En el caso de Berlín, por ejemplo, se hace desde 2015. En el caso de grandes ciudades bávaras como Múnich, Núremberg o Augsburgo, no se puso en marcha hasta enero de 2022. La congelación del alquiler, que se ha prorrogado hasta finales de 2025, se aplica al realquiler de pisos existentes, pero no a los de nueva construcción. Tampoco se aplica a los alquileres de corta duración. En este caso, el gobierno prepara una reforma para que el límite se aplique también a los alquileres de corta duración iguales o superiores a seis meses y a los contratos de corta duración consecutivos.

Países Bajos: cuotas de alquiler social

El proyecto de ley de vivienda, remitido a principios de marzo al Congreso por el ministro del ramo, el democristiano Hugo de Jonge, promociona la construcción de casas de alquiler social. En su propuesta, el ministro indica que el 30% de los pisos de nueva construcción deberán serlo. Estos no pueden superar los 870 euros mensuales de alquiler social, y tampoco pasar de 1.230 euros al mes en el alquiler medio. Por otro lado, el Gobierno holandés en funciones se propone edificar 981.000 viviendas hasta 2030. De estas, dos tercios deben ser asimismo asequibles.

Según el relator especial de Naciones Unidas sobre el derecho a una vivienda adecuada, Balakrishnan Rajagopal, Países Bajos tiene la tasa más alta de vivienda social de Europa. Hay cuatro millones de personas viviendo en 2,3 millones de estas casas. Sin embargo, la crisis del sector se traduce en falta de oferta y en precios poco asequibles, y lo atribuye a varias causas estructurales. Entre ellas, el hecho de que distintos Gobiernos hayan permitido a lo largo de la última década que las compañías de viviendas sociales se comportaran como firmas privadas en busca de lucro. También, haberse apoyado en exceso en el sector privado, falta de suelo adecuado para construir y la ausencia de protección de los derechos de los inquilinos, incluidos los desahucios. Según Rajagopal, la situación se ha fraguado con el tiempo y no puede atribuirse a la llegada de inmigrantes, como ha afirmado el líder de extrema derecha, Geert Wilders.