Sin ayuda de los padres no hay casa: las donaciones se disparan como última vía para independizarse

Cuando, en 2024, Pablo (Madrid, 26 años) y su novio se plantearon independizarse juntos, tenían claro lo que buscaban y en qué zona. Un piso alto, con luz, cerca de un metro. «Estaba todo el rato pendiente. Fuimos muy rápidos, los primeros o segundos en ir a verlo», cuenta. Al terminar la visita, reservaron: «No dimos opción, suena a locura, pero fue tal cual. Llego, lo veo y reservo, porque te lo quitan de las manos«. 

Los precios y la falta de oferta les animó a decantarse por proyectos sobre plano, aun sabiendo que eso les obligaría a retrasar la mudanza varios años. Él todavía no había ahorrado ni la mitad de su parte de la señal, pero en la constructora le habían dicho que cada mes subía 5.000 euros: «Mis padres acababan de jubilarse y tenían liquidez, así que se ofrecieron a hacerme una donación». 

Sabe que tuvo suerte de haber contado con ese colchón y que, si hubiera esperado, probablemente ahora no podría permitirse ese apartamento. Un par de años antes, su hermano Víctor (Madrid, 32 años) también necesitó ayuda de sus progenitores para dar ese paso. «Sin ellos habría sido imposible, ¿cuánto habría tardado? Ni te sé decir», asume con indignación.

Cada vez más familias recurren a este tipo de fórmulas para que sus hijos logren una independencia que hoy parece inalcanzable. Según datos del Consejo de la Juventud (CJE), el 85% de los menores de 30 años en España no pueden emanciparse y siete de cada diez jóvenes viven con sus padres, aun teniendo trabajo. «La emancipación ya no se decide sólo por un sueldo, si no por tener un plan b familiar», sentencia Elsa Arnaiz, presidenta de Talento para el Futuro. 

Un estudio realizado por Ipsos, en colaboración con esta plataforma, concluye que más de la mitad de la población juvenil recibe algún tipo de apoyo económico para hacer frente a los gastos del hogar. Esta dependencia responde a una crisis de precios que el CIS sitúa en máximos históricos: el 42,6% de los españoles señala el acceso a la vivienda como el gran problema nacional. 

«El estatus y la herencia están dejando de ser un extra para convertirse en el carril rápido»

En este sentido, los datos del Consejo General del Notariado son muy reveladores y apuntan a que el fenómeno también está dejando huella en el traspaso de patrimonio en vida. Las donaciones de propiedades suben de 32.623 (2017) a 54.735 (2024), y en el primer semestre de 2025 -el último del que hay datos- ya eran 26.923. Entre el primer semestre de 2017 y el de 2025 las donaciones prácticamente se han duplicado, pasando de un 7,1% al 14% del total de actos notariales autorizados. «Desgraciadamente no es una anécdota, es un indicador de transferencia intergeneracional en un contexto donde el mercado expulsa a quien no tiene red», afirma Arnaiz. 

«El estatus y la herencia están dejando de ser un extra para convertirse en el carril rápido, y esto no es solo injusto, sino un freno para el país, porque reduce la movilidad social y bloquea el talento», continúa explicando la experta. Los bancos no suelen financiar más del 80% del valor del inmueble, a lo que hay que sumar impuestos o el pago a un notario. El cómputo total, de media, asciende a los 60.000 euros. Con la situación actual, los jóvenes necesitan unos 16 años de ahorro para hacer frente a este gasto, cuatro más que la media nacional.

Son prácticamente los años que lleva trabajando Víctor. Con 14 ya daba clases a niños y, tras terminar la carrera, fue enlazando varios contratos hasta que, en la pandemia, consiguió un puesto estable en un medio de comunicación. Para él, fue determinante no tener que hacer frente a una renta: «Si no me llego a quedar en casa, con mi sueldo… impensable. No tengo prácticamente capacidad de ahorro y eso que mi hipoteca es mucho más baja que un alquiler».

Para Pilar (29 años, Monforte) y su pareja también fue fundamental que uno de sus familiares les cediera un piso durante algunos meses. «Eso nos permitió hacer una pequeña hucha. Además, los dos somos funcionarios, así que no lo teníamos difícil para conseguir una hipoteca. Pero sí, a los dos nos hicieron una donación nuestros padres para asumir los primeros costes, entre el pago a la inmobiliaria, los impuestos de transmisión patrimonial…», detalla. 

Otra de las opciones que barajó esta pareja fue recurrir a las ayudas que ofrecen algunas comunidades autónomas para conseguir el 100% de la hipoteca, pero les «subían el tipo de interés muchísimo» y, por consiguiente, lo que debían pagar cada mes. «Por nuestra cuenta, contando con la suerte de que tenemos dos sueldos que no están mal, mínimo tendríamos que haber esperado otros dos años y la zona en la que residimos está completamente disparada. Lo más probable es que nos hubiésemos encontrado en las mismas», asegura Pilar, que firmó el contrato en 2023.

El alquiler lastra el ahorro

«Estamos viendo que el problema no es la hipoteca, sino que hay una barrera de acceso inicial y, en muchos casos, tiene que ver con el alquiler«, señala Elsa Arnaiz. Poco más del 20% de los jóvenes emancipados vive en propiedad y más de la mitad destina entre un 30% y un 50% de sus ingresos a gastos relacionados con la vivienda. Según un estudio de Esade EcPol, el 48% de ellos cree que nunca tendrá capacidad de ahorro a largo plazo, solo un 30% se considera capaz de afrontar una emergencia económica y menos de la mitad de los entrevistados en este estudio consigue cubrir sus gastos básicos. 

«La estructura mental de ‘estudia, trabaja, esfuérzate’ no es real porque es imposible acceder a algo tan básico como una casa»

Esta crisis repercute en la estabilidad emocional de toda una generación. El 62% de los jóvenes afirma que su situación habitacional afecta a su salud mental e influye en su «calendario vital», obligándoles a aplazar la maternidad o la movilidad laboral. Ya hay universidades que están registrando bajas entre sus alumnos porque no pueden permitirse el alojamiento en sus ciudades, incluso percibiendo una beca. «Vivir en modo provisional te obliga a pensar en semanas, no en años«, explica Elsa: «Cuando el esfuerzo de estudiar y trabajar no desbloquea la estabilidad, la frustración se convierte en desafección política y el contrato social se rompe». 

Con los 30 ya cumplidos, Víctor encontró un piso de segunda mano que se ajustaba a su presupuesto, en un barrio que no le dejaba muy lejos de su trabajo. No llega a los 50 metros cuadrados, no tiene ascensor y lo ha tenido que reformar prácticamente entero. Poco a poco, según iba pudiendo. «Lo que sobre todo me gustaría destacar es lo insostenible de esta situación. Al final es como que la estructura mental que nos habíamos hecho de estudia, trabaja, esfuérzate no es real porque es imposible acceder a algo tan básico como una casa. ¿Cómo vamos a plantearnos más cosas? Es imposible», concluye.

Herencias y donaciones

Las herencias en vida y las donaciones son un canal cada vez más importante para el acceso a un inmueble entre las nuevas generaciones, hasta tal punto que, según los datos del Consejo General del Notariado, las viviendas heredadas y donadas en 2024 ya era equivalente al 64% del total de compraventas. «Las cifras altas empezaron a llamar la atención a partir de la pandemia y, desde entonces, nos estamos moviendo en números altos, relativamente estables», afirma Fátima Boltari, portavoz del Consejo. 

Para la notaria, el primer motivo que impulsa a las familias es la propia situación del mercado. Cuando los progenitores observan que sus hijos tienen dificultades para acceder a la propiedad o se encuentran con un mercado del alquiler tensionado, acaban teniendo una «motivación importante» para intervenir. El segundo elemento clave es el crédito: «Cuando el acceso al crédito es difícil, bien por condiciones de solvencia o estabilidad laboral, o bien por tipos de interés altos, se recurre más frecuentemente a la figura de la donación». 

A todo ello, hay que sumarle otros factores. Actualmente este escenario se ve reforzado por una fiscalidad que ofrece bonificaciones de hasta el 99% en algunas comunidades, como Andalucía, el País Valencià o Madrid. Además, hay que tener en cuenta que, con un envejecimiento poblacional al alza, es más que predecible una gran transmisión patrimonial en las próximas décadas.