De Berlín a Singapur: las medidas contra la especulación inmobiliaria

La crisis de la vivienda no es exclusiva de España. El resto del mundo también la sufre. Los problemas son similares en Madrid, París, Berlín, Londres, Ámsterdam o incluso Nueva York o Singapur: precios disparados y un acceso cada vez más restringido a una casa digna y asequible. «El aumento de los precios de la vivienda y la falta de opciones de vivienda social y asequible han desencadenado una crisis de la vivienda en la UE», afirmaba un informe de la Agencia de Derechos Fundamentales de la Unión Europea la pasada primavera. En ese documento, avalado por el Parlamento Europeo, también se señalaba que el precio de compra de la vivienda en la UE se disparó en Europa un 53,4% y el del alquiler casi un 17% entre los años 2015 y 2024. 

Ante esta tesitura, Bruselas cree que ha llegado la hora de actuar. El pasado 9 de septiembre, la Comisión Europea presentó de forma oficial una propuesta en la que plantea medidas para restringir el alquiler turístico y segundas viviendas en zonas tensionadas. No es la única medida impulsada por Bruselas: en diciembre del año pasado también se presentó el Plan Europeo de Vivienda Asequible (European Affordable Housing Plan), un paquete integral de políticas e inversiones que cuenta con un presupuesto inicial de 43.000 millones de euros. El plan pretende, entre otras cuestiones, simplificar los trámites burocráticos en el sector de la construcción y facilitar la inversión en vivienda pública y ejercer un mayor control sobre los alquileres turísticos, así como medidas para combatir la especulación. 

El problema no es solo europeo. Diferentes países ensayan sus propias fórmulas para frenar la especulación. Aunque no hay una única receta, por general la mayoría apuesta por medidas que van desde limitar el precio de los alquileres hasta gravar las viviendas vacías, poner límites al alquiler turístico, regular los alquileres residenciales, potenciar la vivienda pública o imponer condiciones a la demanda. La estrategia es variada.

En este sentido, algunos países apuestan por desarrollar la vivienda pública y social (Austria, Singapur); otros ponen el acento en la expropiación o la adquisición forzosa (Irlanda, Inglaterra); los hay que imponen restricciones en el momento de comprar, sobre todo a los extranjeros (Corea del Sur, Nueva Zelanda, Australia o Canadá); finalmente están aquellos que también recurren a los impuestos como herramienta para contener las prácticas especulativas (Singapur, Irlanda).

Al igual que ocurre en España, en muchos países la vivienda es competencia regional o municipal, por lo que este asunto depende en buena medida de las administraciones locales. Estas son algunas de las propuestas más interesantes. Aunque el abanico es amplio, hay ciertas fórmulas que quizás podrían haber evitado el desahucio de Maricarmen.

Ámsterdam: mantener a raya a los especuladores

El denominado modelo Ámsterdam, un conjunto de medidas adoptadas por el Ayuntamiento de la ciudad holandesa para mantener a raya a los especuladores, es una de las iniciativas más conocidas. Dicho modelo apuesta decididamente por la vivienda social. De hecho, en los nuevos desarrollos urbanísticos de la ciudad el 40% tiene que ser vivienda social, el otro 40% ha de ser vivienda de precio medio regulado y solo el 20% restante puede salir al mercado libre. El acceso a las viviendas sociales está también reglado: existen requisitos de ingresos económicos, sistemas de asignación y, para determinadas viviendas, una autorización municipal.

Londres: alquileres indefinidos

Por empezar por la más reciente, en Gran Bretaña entró en vigor hace unos meses una nueva normativa que garantiza los alquileres de por vida siempre que el inquilino cumpla con sus obligaciones. El casero solo podrá recuperar la vivienda en algunos casos justificados. A partir de ahora, mientras el inquilino cumpla, y salvo contadas excepciones, el propietario tendrá prohibido iniciar un proceso de desahucio. Se trata de la mayor reforma de esta materia en cuatro décadas. Revierte el modelo impuesto por Margaret Thatcher en 1988, cuando eliminó este tipo de blindaje.

Berlín: la apuesta por la expropiación

En Berlín, una ciudad donde los precios de la vivienda están disparados, la apuesta es por otro modelo: la expropiación. El partido de izquierda alternativa Die Linke ganó las recientes elecciones regionales sobre un eje vertebrador: la vivienda. «En Berlín, la victoria de Die Linke se ha producido bajo una promesa de medidas mucho más contundentes, como la expropiación y la regulación contundente del mercado», explica a Público Víctor Palomo, abogado especializado en vivienda del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES). 

Las propuestas de Die Linke se condensan en crear un organismo para combatir los «alquileres ilegales», limitar el precio de los arrendamientos públicos y adoptar todas las medidas posibles para reducir el precio de los privados. Pero la medida estrella de sus compromisos es la expropiación de viviendas a los grandes propietarios, tal como se aprobó en un referéndum no vinculante que se celebró en 2021 en la capital alemana. Todo ello ha calado en Berlín, una ciudad donde más del 80% vive de alquiler y cuyos habitantes han visto cómo la búsqueda de piso se ha convertido en una pesadilla. Según datos oficiales, los alquileres actuales son, de media, un 69% más altos que en 2016.

Viena: el epicentro de la vivienda protegida

El modelo por antonomasia de vivienda protegida y asequible sigue siendo la ciudad de Viena. La capital de Austria se ha erigido en estandarte de las políticas de vivienda. Al fin y al cabo, lleva más de un siglo mostrando al mundo que la apuesta por la vivienda social funciona. Con 220.000 viviendas de titularidad pública y otras 200.000 subvencionadas, alrededor del 50% de la población vienesa vive en viviendas protegidas. De hecho, el 80% de los vieneses vive de alquiler. Pueden hacerlo porque el precio medio de los arrendamientos apenas supera los 300 euros. Además, lo que distingue al modelo vienés no es únicamente su escala, sino también su permanencia: el parque municipal de viviendas no se vende ni se desregula con el paso del tiempo.

Nueva York: extender la vivienda asequible

Zohran Mamdani, el alcalde progresista de Nueva York, también tiene la vivienda asequible como una prioridad en su agenda. De entrada, el regidor neoyorquino ya ha anunciado la inversión de 22.000 millones de dólares para construir vivienda protegida en la ciudad. También ha congelado casi un millón de alquileres al tiempo que plantea transitar la vía de las expropiaciones. «Hay gente que está ganando elecciones proponiendo la expropiación. En Nueva York, Mamdani también lo está planteando», apostilla Palomo. En conjunto, la estrategia de Mamdani combina un mayor control sobre los alquileres con mucha más construcción de vivienda pública y asequible.

Singapur: la clave son los impuestos

Singapur es otro lugar donde la vivienda se ha convertido casi en un producto de lujo. Allí la solución pasa por los impuestos. En realidad, se trata de facilitar el acceso a la primera residencia y penalizar progresivamente la compra de segunda, tercera y siguientes viviendas, de tal forma que la acumulación de casas no sea atractiva desde el punto de vista fiscal. 

‘Spain is different’

En España, sin embargo, muchas de estas medidas no se aplican.  Por ejemplo, las expropiaciones. «Tendríamos que abrir ese melón», afirmaba la abogada Alejandra Jacinto en una reciente entrevista con Público. Y es que los expertos señalan que es hora de ser valientes. España encabeza la lista de países europeos donde se requiere un mayor esfuerzo económico a las familias —cerca del 40% de sus ingresos— para comprar una vivienda. Además, los precios crecen el doble de rápido que la media europea. Por si esto fuera poco, España también presenta una de las tasas más bajas de vivienda pública, apenas el 1,5%. De hecho, en 2025 España contaba con un parque social de alquiler de tan solo entre el 1,5% y el 2% frente a una media de la UE-27 del 10,5%. Otro aspecto en el que España destaca negativamente es en la accesibilidad del alquiler para rentas bajas, según un reciente artículo publicado por José García-Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra (UPF), titulado La vivienda en España diagnóstico y propuestas desde una perspectiva internacional. Todos estos datos evidencian que España parte de una peor posición que sus vecinos europeos para hacer frente a la crisis de la vivienda. Pero ha llegado la hora de actuar. Como sostiene Jacinto en la entrevista mencionada, «ya no nos podemos permitir que mañana todo siga igual».