Fachada, buzón, obras… ¿qué mayoría hace falta para cada decisión vecinal?

«Los acuerdos de las comunidades de propietarios se toman siempre en las juntas y se deciden por mayoría, pero se debe tener en cuenta que no todas las decisiones necesitan el mismo número de votos para salir adelante. Según el asunto del que se trate, puede bastar con que los vecinos que asistan a la reunión lo aprueben o ser necesario contar con el apoyo de la mayoría de los propietarios, de tres quintas partes, de un tercio o incluso la unanimidad. Además, algunas obras obligatorias ni siquiera necesitan el acuerdo previo de la junta», aclaran en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Antes de meternos en harina, conviene recordar que en las comunidades de propietarios existe una doble mayoría. «El acuerdo debe alcanzar el número de propietarios exigido por ley, pero también el porcentaje correspondiente a las cuotas de participación. Por ejemplo, para conseguir una mayoría de tres quintas partes no es suficiente con el apoyo del 60% de los propietarios: esos propietarios también deben representar al menos el 60% de las cuotas de participación del edificio», precisan los expertos. Esta es una pequeña guía para entender cómo funcionan las votaciones en una comunidad de vecinos.

Se necesita el voto favorable de todos los propietarios y de todas las cuotas para «modificar las reglas del título constitutivo o de los estatutos, salvo que la ley establezca otra mayoría para ese asunto». Es decir, pueden requerir unanimidad la modificación de las cuotas de participación, el cambio del sistema de reparto de gastos recogido en los estatutos o la atribución permanente a un propietario de un elemento común. «Ahora bien, que una decisión modifique el título o los estatutos no significa que exija unanimidad. La ley permite aprobar determinadas actuaciones –la instalación de un ascensor, la supresión de la portería o la limitación de las viviendas turísticas, por ejemplo– con mayorías inferiores», precisan en la OCU.

Este tipo de mayoría se necesita para adoptar decisiones que afecten a «la creación o supresión de servicios comunes de interés general» como la portería, vigilancia… Pero también para aprobar el arrendamiento de elementos comunes (la casa del portero, por ejemplo) o la realización de mejoras que no sean necesarias para la conservación, seguridad o accesibilidad del edificio: cambiar los buzones por estética, poner papel pintado en la entrada, la construcción de una piscina comunitaria… La división y alteración de pisos o elementos comunes (cerrar terrazas, segregar viviendas…) también requiere del respaldo de las tres quintas partes de la comunidad. En un edificio de 16 propietarios, estas propuestas saldrían adelante con el voto favorable de 10 propietarios siempre que sumen más del 60% de las cuotas de participación.

Con esta mayoría se resuelve uno de los temas más conflictivos de una comunidad: la instalación del ascensor y las obras o servicios destinados a eliminar barreras arquitectónicas. «Además, si el resultado de la votación es favorable, todos los propietarios están obligados a pagar las obras, aunque el importe supere las doce mensualidades ordinarias. También es importante recordar que hay actuaciones de accesibilidad que son directamente obligatorias», aclaran en la OCU.

Las mejoras de eficiencia energética del edificio (mejora de la envolvente, instalación de fuentes de energía renovable de uso común, solicitud de ayudas, contratación de préstamos…) pueden aprobarse por mayoría simple de los propietarios presentes en la reunión. Eso sí, la mejora debe poder acreditarse mediante un certificado de eficiencia energética y la derrama anual no debe superar las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las ayudas y aplicada la financiación.

Los acuerdos que no tengan asignada una mayoría específica –cuentas anuales, presupuesto de la comunidad, nombramiento o ceses del presidente o administrador, contratación ordinaria de servicios…– «se aprueban conforme a las reglas ordinarias». En segunda convocatoria, que es la que se utiliza habitualmente, basta con el apoyo de la mayoría de los propietarios presentes o representados, siempre que supongan más de la mitad de las cuotas de los asistentes.

Se necesita esta mayoría para instalar sistemas (comunes o privativos) de aprovechamiento de energías renovables, incluida la geotermia y la aerotermia, por ejemplo. También es necesario el apoyo de un tercio de los propietarios para cambiar o adaptar las infraestructuras comunes de telecomunicaciones, así como las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.