Viena o cómo la vivienda pública puede salvar las ciudades del siglo XXI
En Austria, el 25% del parque inmobiliario es público y en su capital, casi la mitad de sus vecinos vive de alquiler. Desde allí, un viaje por la historia y la geografía europea de la vivienda social
Una suave llovizna ha vaciado los balcones del Karl Marx-Hof, en Viena. Este “patio de Karl Marx” —una imponente estructura de 1.275 pisos sociales inaugurada en 1930 y con una fachada de 1,2 kilómetros— es el epítome del programa municipal de vivienda de la capital austriaca, que comenzó a fraguarse en 1919 y que recibió el nombre de la Viena Roja (Das Rote Wien). Un plan urbanístico —desarrollado tras el triunfo de la socialdemocracia en las elecciones locales, que duró hasta 1934 y que buscaba dotar a la ciudad de un parque de pisos de titularidad pública— cuya influencia aún perdura. Actualmente, el Ayuntamiento vienés es el mayor tenedor de vivienda de Austria y, como resultado, el mercado del alquiler en la capital austriaca es de los más asequibles de Europa: 8,66 euros por metro cuadrado en 2022, según el índice inmobiliario anual de la consultora Deloitte. Un precio que contrasta con los publicados en ese mismo informe sobre París (29,10 euros), Londres (25,12), Barcelona (21,30), Múnich (18,90) o Madrid (18,46).
Barbara Schubert, de 38 años, reside en uno de estos apartamentos de titularidad pública. “Aquí se llama Gemeindebau [edificio comunitario]”, apunta. Como ella, alrededor del 50% de los vieneses disfrutan de un alquiler subsidiado, y residen bien en una de las 220.000 viviendas municipales, bien en uno de los 200.000 apartamentos construidos por cooperativas que han contado con ayudas públicas, según detallan desde el Consistorio austriaco. Schubert trabaja como profesora de alemán y francés en un instituto de secundaria de esta ciudad de 1,8 millones de habitantes. Su alquiler le cuesta 450 euros mensuales. “Gastos aparte”, apunta. “Gracias a esto, he tenido más oportunidades”, remarca la mujer, que invierte en torno al 25% de sus ingresos en mantener su hogar. Explica que, a pesar de la alta inflación —en torno al 8,5% en Austria en 2022—, ni ella ni sus amigos, ni la mayoría de los vieneses, se han visto abocados a abandonar sus hogares por otros más asequibles ante una subida rampante del alquiler. “En los Gemeindebau intentan mantener a los habitantes en los pisos. Si alguien tiene problemas con un alquiler público, no tendría ninguna oportunidad en el mercado libre”, explica. Para ser beneficiario hay que superar un proceso de admisión que puede extenderse hasta los dos años. “El arraigo es una vía de entrada en el sistema municipal”, apunta Schubert. Es su caso. Aunque ella reside desde hace 16 años en este piso, con vistas al Danubio y muy cerca del centro histórico, su abuela también habitó el inmueble, que lleva en manos de su familia más de tres décadas. Si Schubert se mudase, el piso volvería a ser gestionado por el Ayuntamiento vienés.
En Madrid, las luces brillan en el río de vehículos que, en tardes laborables, surca la M-30. Desde un lateral de esa vía de circunvalación, la más cercana al centro de la capital, vigila el Pirulí, setentera torre de televisión. Al otro lado del cauce motorizado custodia el ocaso un serpenteante edificio de ladrillo visto y esencia brutalista: El Ruedo. Este llamativo complejo de viviendas sociales es otro icono de la vivienda pública. Proyectado por Sáenz de Oiza, fue construido entre 1986 y 1989 para acoger a 346 familias gitanas provenientes de uno de los numerosos poblados madrileños, favelas castizas que a finales de los ochenta estaban siendo desmanteladas por los poderes públicos.
En marzo de 2021, uno de los apartamentos del Ruedo —80 metros cuadrados, a 20 minutos caminando del parque del Retiro— despertó “gran interés” entre los compradores, según divulgó la inmobiliaria que lo gestionaba. “Se vende piso por 95.000 euros”, decía el anuncio. Los agentes afirmaban haber recibido cinco veces más llamadas de lo habitual por el “activo”. En España, después de 30 años de tenencia, la vivienda pública puede convertirse en un activo, pues en ese lapso de tiempo el inmueble sale al mercado libre. “La política de vivienda de España durante la segunda mitad del siglo XX ha estado condicionada por ser cautiva del sector inmobiliario”, resume el arquitecto Pedro Górgolas en la publicación La vivienda en propiedad y otras opciones de mercado.
Un cautiverio que, según el profesor de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Universidad de Sevilla, “ha incentivado, de manera perturbadora, el régimen de tenencia en propiedad, tanto en el mercado libre como, sorprendentemente, en el protegido o subvencionado”. La vivienda social representa un escueto 2,5% del parque inmobiliario español: unas 290.000 casas, gestionadas por comunidades autónomas (72%) y ayuntamientos (27%), según detalla en un informe (Observatorio de Vivienda y Suelo: vivienda social 2020) el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Muy por debajo de la media europea, que se sitúa en el 9%.
Aunque en los últimos meses el Gobierno de Pedro Sánchez ha anunciado la creación de 183.000 viviendas públicas —”Una apuesta contundente por construir un parque público semejante al de los países europeos avanzados”, dijo el presidente—, el modelo español justamente se ha caracterizado por “orillar a la irrelevancia” la vivienda pública, según Pedro Górgolas: “Una estrategia que difiere a la desarrollada en Europa”.
Espoleada por la industrialización, a finales del siglo XIX se produjo una revolución urbana global: miles de campesinos se instalaban en las ciudades. En Londres se proyecta la primera vivienda social contemporánea. La más antigua del mundo se considera Fuggerei, fundada en 1521 en Augsburgo por un rico mercader para cobijar a personas de escasos recursos; mientras que la pionera en vivienda pública es Boundary Estate, inaugurada en 1900 en la capital británica y promovida por las autoridades locales del London County Council. Se planteó como una actuación para mejorar la vida de Old Nichol, barrio de Shoreditch, zona que, según los registros de la época, no se caracterizaba por su especial problemática o inseguridad, aunque sí por tratarse de un área pobre de casas bajas con una esperanza de vida que era la mitad de otras zonas de la capital, y que se había convertido en referente de los suburbios en la época victoriana.
Proyectada por Owen Fleming, Boundary Estate (aún en pie con menos de un 10% de sus viviendas de titularidad pública) se veía como una mejora para el barrio. “A principios del siglo XX ya se vinculaba la mala habitabilidad con la proliferación de enfermedades”, explica el arquitecto y urbanista José María Ezquiaga, exdecano del Colegio de Arquitectos de Madrid. “Eso inspiró un replanteamiento radical de la arquitectura, del modelo de vivienda y de ciudad”, continúa.
“En Europa, en vivienda, somos deudores de la revolución del movimiento Bauhaus, los Congresos Internacionales de Arquitectura Moderna y los experimentos centroeuropeos de vivienda social”, incide Ezquiaga. Uno de esos experimentos tuvo lugar en Stuttgart en el verano de 1927: la exposición Die Wohnung (La vivienda), que atrajo a medio millón de visitantes. El plato fuerte fue una serie de casas modelo proyectadas por 16 arquitectos de la Nueva Vivienda: Mies van der Rohe, Ludwig Hilberseimer, Hans Poelzig, Max y Bruno Taut, Hans Scharoun, Adolf Rading, Richard Döcker y Adolf Gustav Schneck, Walter Gropius, Peter Behrens, Josef Frank, Victor Bourgeois, Le Corbusier, Jacobus Johannes Pieter Oud y Mart Stam.
Los proyectos se materializaron en 17 hogares, que plantearon un nuevo modelo y llevaron a un relativo abaratamiento de la vivienda. Condensaban las experiencias habitacionales previas y resultaron en la consolidación de los espacios comunes y las zonas verdes, la identificación de la importancia de la luz natural, el uso de materiales baratos así como la producción en serie, y la incorporación de valores de diseño o eficiencia. Cualidades que se ponen en práctica en el Karl Marx-Hof de la Viena de los años treinta, un trabajo del arquitecto austriaco Karl Ehn, alumno del inspirador Otto Wagner, donde las zonas comunes ocupan la mayor parte del espacio de la construcción (el 80%), y cuyo legado se atisba también en El Ruedo madrileño de finales de los ochenta, la última construcción impulsada por el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) y con un enorme patio donde se desarrolla su vida social.
El precio del alquiler en Viena en 2022 fue de 8,66 euros / metro cuadrado. En París, 29,10; en Londres, 25,12; en Barcelona, 21,30; en Madrid, 18,46″.
Aunque los primeros trazos sobre política de vivienda en España se dieron con la II República, entre 1931 y 1939, el modelo se consolidó durante la dictadura. Desde los albores de siglo XX, las urbes españolas habían atraído migrantes del mundo rural. La Guerra Civil congeló esos flujos, pero en las décadas de los cincuenta, sesenta y setenta se reactivaron. “Entre 1951 y 1975, alrededor de 12 millones de españoles, más del 40% de la población, cambiaron de casa, en su mayoría por las migraciones del campo a la ciudad, con el problema asociado de chabolismo”, explica el periodista y escritor Andrés Rubio en España Fea. El caos urbano, el mayor fracaso de la democracia (Debate).
Desde finales de los años cincuenta del siglo pasado, extramuros de las principales ciudades españolas habitaban millones de familias en casas informales, en muchos casos sin agua corriente ni luz. La consolidación de esos arrabales era el principal reto urbano del momento. La dictadura de Franco encontró la solución al problema habitacional en 1959 en Barcelona, donde se celebró el primer Congreso Nacional de Urbanismo: acabó renegando de las vanguardias, dejando de lado las experiencias europeas de vivienda —y casi de urbanismo— y abrazando en su lugar el modelo sajón y estadounidense, más centrado en la generación de propietarios. “España fue uno de los territorios europeos que durante el siglo pasado más se dejaron influir por la americanización”, apunta Andrés Rubio, que considera al país como “uno de los más perjudicados por la grave indefinición estadounidense para gestionar territorio según modelos no regulados y favorecedores de la corrupción”.
Amparadas por el régimen franquista, algunas inmobiliarias y constructoras se especializaron en la edificación de viviendas de escasa calidad, destinadas primero al alquiler y posteriormente a la venta, en la periferia de las ciudades. “Aunque no se señalase, dichas viviendas estaban en buena parte orientadas a la población obrera”, recoge la investigadora catalana Mercé Tatjer en el artículo ‘La vivienda obrera en España de los siglos XIX y XX: de la promoción privada a la pública (1873-1975)’, publicado en Scripta Nova, revista especializada en Geografía y Ciencias Sociales de la Universitat de Barcelona.
Así, impulsados por organismos como el Instituto Nacional de la Vivienda, la Obra Sindical del Hogar o los gobiernos civiles, surgieron barrios como La Peña, en Bilbao; La Elipa y La Concepción, en Madrid, o La Mina, en Barcelona. En la capital catalana, estas nuevas zonas alejadas del cogollo urbano recibieron el nombre de polígonos; entre 1960 y 1970, 3 de cada 10 viviendas construidas en la ciudad se hicieron en estos polígonos. La socióloga Tatjer señala que fue en esa época cuando se consolidó el modelo: “El alquiler como forma de tenencia de la vivienda desaparece en favor del acceso diferido a la propiedad”.
En contraste, y a diferencia de muchas otras capitales, desde el Ayuntamiento de Viena siempre se han resistido a la privatización del parque inmobiliario público. El Consistorio nunca ha cedido a la presión, especialmente fuerte a finales de los ochenta y en los noventa, para crear propietarios; quizá movidos por la consciencia de que, una vez realizada la transacción, el municipio perdía toda capacidad de regular los alquileres. Así, mientras el Reino Unido mantiene casi un 18% de su parque de vivienda como pública y Francia roza el 17%, en el entorno europeo lidera Países Bajos (con el 30%) seguido de Austria, donde son públicas una de cada cuatro viviendas. “Además, la vivienda social se distribuye por todos los distritos”, destaca Barbara Laa, investigadora especializada en planeamiento urbano de la Universidad Técnica de Viena. “Comparada con otras ciudades, Viena es bastante mixta”, incide en referencia a la diversidad socioeconómica de los barrios de la urbe. “No se han creado guetos”, remarca. Considera que ha habido un enfoque “sólido y constante” en las políticas públicas que, además de desincentivar la segregación urbana, ha ayudado a controlar los precios del alquiler.
En España, entre 2016 y 2021, los alquileres se encarecieron un 20%. Actualmente, todos los municipios españoles de más de 50.000 habitantes se encuentran en su rango de precio máximo de alquiler o muy próximo a él. En este proceso de encarecimiento, la inclinación española por la tenencia ha desempeñado un papel clave y ha convertido a la clase obrera en lo que algunos autores definen como la “infantería de la propiedad”. En el país, desde los años sesenta del siglo pasado, la población se ha incrementado un 55%, de unos 30 millones a los 47,3 actuales, mientras que el parque residencial lo ha hecho un 225% (hasta 25.218.516 unidades residenciales), como recoge José Luis Campos en La burbuja inmobiliaria española (Marcial Pons). La ratio española de viviendas es de 537 por cada mil habitantes; la media de la Unión Europea se sitúa en 452. El experto Górgolas lo describe como “una inquietante sobreproducción de viviendas, que ha devenido en la infrautilización de un porcentaje importante del parque residencial”.
“Además, algunos vecinos, especialmente en barrios de autoconstrucción, en áreas históricas y en buena parte de los polígonos de promoción privada o pública, ahora han de lidiar con viviendas que requieren de fuertes inversiones para adaptarlas a los estándares modernos o a las necesidades de sus usuarios, ya envejecidos”, resume Mercé Tatjer. Una problemática de la que también se ha percatado la arquitecta francesa Anne Lacaton, quien forma parte del estudio Lacaton & Vassal, cuyo trabajo se articula según una premisa: “Nunca demoler”. “Hay que renovar más y construir menos”, argumenta la profesional, que inauguró la última edición del Congreso Internacional de Arquitectura (La ciudad que queremos), organizado por la Fundación Arquitectura y Sociedad.
Entre las intervenciones más celebradas del tándem Lacaton & Vassal se encuentra la remodelación de 530 apartamentos en un barrio obrero de Burdeos, trabajo galardonado con el Premio Mies van der Rohe en 2019. La pareja de arquitectos actuó en un edificio de viviendas sociales erigido en 1960, anexando a los pisos, entre otras actuaciones, unos módulos que ampliaban el espacio habitable y mejoraban la luminosidad o la eficiencia climática. “Los espacios donde habitamos no son siempre adecuados: un vecindario, una ciudad, no son una acumulación de elementos que se multiplican”, describe Lacaton, que defiende un modelo de vivienda “de calidad, generoso, asequible, para gente diversa, con diferentes modos de vida… Son condiciones esenciales para crear ciudad”.
“La diversidad, los usos mixtos, el uso de espacios compartidos, la sostenibilidad y la rehabilitación de antiguas infraestructuras son los asuntos que hoy en día el diseño de vivienda debe tener en cuenta desde el inicio del proyecto”, resumen Carmen Espegel, Andrés Cánovas y José María de Lapuerta, comisarios de la exposición Amaneceres Domésticos. Temas de vivienda colectiva en la Europa del siglo XXI, que se exhibió en la Fundación ICO, en Madrid, el año pasado. Espegel considera que “las herramientas aplicadas en el siglo XX para proyectar vivienda se han vuelto obsoletas”. Por eso la muestra identificaba una serie de áreas clave a tener en cuenta hoy en día a la hora de construir: la conciencia climática, los cuidados, los nuevos modelos de gestión, el contexto urbano y las identidades.
“Surge un renovado momentum para aumentar la inversión en vivienda social”, afirma un informe de 2020 de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE). El estudio (Social Housing: A Key Part of Past and Future Housing Policy; Vivienda social: clave en el pasado y el futuro de las políticas de vivienda) también describe la vivienda pública como una herramienta eficiente para paliar los excesos urbanísticos del siglo pasado y recuperar el vínculo entre arquitectura y vivienda. La arquitecta francesa Lacaton lo resume con una frase: “La vivienda es el reto más bello de la arquitectura contemporánea
